北京常住居民购房意愿及需求偏好研究

作者：王韵壹、李英、熊慧卿

◎ 研究员 / 马千里周奇

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在2022年成交规模回落的行业大背景之下，地产项目需要更准确地做好产品定位、找到优质意向客户，准确把脉各城市居民的住房需求结构特征更为重要，对于那些城镇化率已达高位，城市承载力已经或接近发展上限的一二线城市更是如此。

为此，本文利用最新发布的七普城市数据，房屋形态、住房来源、房租费用等指标，对案例城市居民的住房现状差异进行分析，并与CRIC的购房者调研数据相结合，分析各类购房需求的规模、需求偏好和购买力差异，为企业相关决策提供参考。

“貌合神离”的北京居民住房现状

与新房成交结构

对于城市需求的研究，离不开人口住房现状和住房成交结构的比较。对比七普统计数据和住房交易数据可见，北京居民住房现状与新房成交结构似乎高度匹配。但考虑到北京目前一二手房成交套数比高达1:2.3，而二手房成交均价又只有新房平均的五分之三，无疑更多的刚需和低收入家庭会涌向二手房市场。就此来看，目前北京居民住房现状和新房成交结构的相似，更多的还是中小套型供给增加之下的巧合罢了。

1、四成家庭租房居住，人均住房面积仅为全国平均水平的八成（节选）

第七次人口普查数据显示，2189万北京常住人口中，38%居民没有北京户口，常住人口中为五年内迁入的达到了13%。在现行的限购政策下，北京外地户籍5年社保才可限购一套，再加之户籍准入的高门槛，大量外来人口在北京只能租房居住。

整体来看，目前北京家庭中无自有产权的占比最高，达到了43%。其中又以租住在普通住宅的占比最高，占全部家庭户的比例达到了三成。受限于目前国内租房市场发展的现状，租户在续租、议价等方面权益保障性不高，居所的不稳定也导致通勤、子女求学等生活方面往往会面临着波动，这一现状也在很大程度上制约着外来租住家庭的长期居留意愿。鉴于目前北京的高房价和每年新增商品住宅供应不足的问题，北京“十四五”期间进一步加强了租赁房的供给力度。在最新公布的2022年供地计划中，计划供应租赁用地300公顷，其中集体土地租赁房和公租房各150公顷。但大量租赁住房的上市，也会在一定程度上削减刚需群体的居所改善路径，并导致购房人群平均收入阶层进一步上移，进而促使新房交易结构向大户型高总价偏移。

北京常住居民购房意愿及需求偏好研究

就居住现状而言，北京目前人均住房面积为34.9平方米,仅为全国平均的八成左右。若按照全国人均住房面积的一半水平来筛选住房紧张的家庭数量，北京有185万户家庭人均住房面积不足20㎡，占总家庭户的比例达到24%，就国内各省市对比来看，仅次于广东、上海排在第三。

分面积段来看，北京有45%的家庭户人均住房面积在30平方米以下，不到全国人均住房面积的3/4。考虑到北京市还有大约13%的集体户人口，意味着北京有超过一半的常住人口住房条件有较大的改善空间，即“刚需”“刚改”需求基数庞大。但值得注意的是，北京中等居住条件家庭占比与全国相差不大，其中人均住房面积在40-49、50-59平方米的家庭户占比分别达到了12%和7%，均与全国平均相差不到1个百分点。

北京常住居民购房意愿及需求偏好研究

2、近年中小套型住宅供给大幅攀升，90㎡以下产品成为成交主力（节选）

自2017年北京政府工作报告再提增加中小户型供给后，“90/70政策”全面重回土拍条款，再加之共有产权房供应力度的加强、以及土拍中限售价用地占比的增加，住宅形成了限价房、共有产权房、普通住宅5:3:2的供应格局。

供给结构变化之下，北京中小户型商品住宅占比显著上升，中大户型成交占比相应出现回落。在2021年北京成交的8.1万套商品住宅中，有4.5万套面积小于90㎡，占比达到了56%，其中70-90㎡占全部成交住宅的比例达到了50%，与人口普查的居民住房情况似乎高度重合。但是就行业最为关心的成交金额指标而言，市场主力依旧是大户型产品，110㎡以上住宅成交2800亿元，占2021年成交总额的58%。并且在2021年市场走势中，也是140-180㎡产品表现更佳，成交套数同比增长56%，而90㎡以下产品成交仅同比增长了12%。

北京常住居民购房意愿及需求偏好研究

3、供给侧调整致需求分布与成交结构相似，但各类客群转化率实际分化显著