回顾美国首个长租公寓租金支付追踪系统的诞生

作者：王韵壹、李英、熊慧卿

回顾美国首个长租公寓租金支付追踪系统的诞生（上）有料内参

2022-04-15 15:44 来源: ICCRA住房租赁智库

原标题：回顾美国首个长租公寓租金支付追踪系统的诞生（上）有料内参

疫情发生的早期，未知和恐惧的阴云笼罩着美国整个公寓行业。许多公寓业主几近恐慌，投资者们也倍感焦灼。为了营造更加透明的市场氛围，进一步衡量行业的发展健康现状，NMHC（美国长租公寓委员会）迅速采取行动，成立了一个强大的领导联盟，成员内部包含五个领先物业管理软件供应商。NMHC希望以此为基础设计一个衡量租户按时支付租金能力的系统。

回顾美国首个长租公寓租金支付追踪系统的诞生

2020年3月，新冠疫情席卷全球，政府为了应对肆虐的病毒采取多项封控政策，美国的经济也因此受到了影响。与此同时，紧张的情绪正冲击着股市，多家企业关闭了线下门店，希望能借此阻止疫情的进一步蔓延。

然而，诸如公寓管理等“基本”业务却无法就此停摆。在全国4010万公寓租户就地避难的情况下，基层工作人员成为这场抵御百年不遇的大流行病战疫的排头兵。

前所未有的剧变呼吁着强有力的领导的回归。随着失业率的攀升，仅在2020年3月和4月之间，就有2200万美国人失去了工作，因此居民支付租金的能力成为了社会的热点问题。在疫情期间，租客需要房屋保障自身安全，在城市中找到容身之所，公寓业主也需要租客的租金来维持运营，履行诸如纳税等财政义务，将他们的社区从被取消赎回权的边缘解救出来。

“巨大的焦虑、甚至是恐惧充斥着市场，租金收入急剧下降。鉴于我们在十年前的金融危机期间所经历的重大挑战来看，这些担心不是没有根据的，”ResMan总裁Elizabeth Francisco说。“然而，恐惧和焦虑不是商业决策的根本推动力。”

为了加快应对挑战的步伐，2020年4月初，该联盟开发并推出了NMHC租金支付追踪器。该追踪器汇集了Entrata、MRI Software、RealPage、ResMan和Yardi的数据统计系统，对1180万户公寓家庭的租金支付情况进行了权威的测算，数据规模涵盖了市场上近一半的公寓和绝大多数的投资级社区。此外，这项合作还制作了每月月初和月底的租金支付简报，为相关行业提供了实时数据和前所未有的透明度。

除了发布新闻稿摘要之外，NMHC还举办了一系列网络研讨会，讨论追踪结果，并让房地产行业领导人得以深入了解COVID-19对社区运营的影响。疫情期间，NMHC举办了22场网络研讨会，有23家成员公司的公寓管理人员参了线上讨论。

该追踪器为广大的公寓业主和投资者提供了一个重要的市场测量基准，同时也为媒体提供了一个重要的数据节点。政策制定者也开始利用追踪器来衡量租赁房地产行业对财政支持的需求。当时，几乎每个企业都在列队要求政府对他们也提供同样的支持。“数据的价值在于能够帮助政府起草明智的联邦和地方政策，让房东和租户时刻跟进租金支付的最新状况。”Allied Orion Group的首席执行官Ricardo Rivas总结道。

01.租金支付追踪结果回顾

2020年4月8日，NMHC公布了第一个租金支付追踪结果。根据4月前五天的付款情况，一手数据与调查结果显示， 69.2%的租户已经支付了全部或部分租金。起初，考虑到市场的变化速度，该联盟每周制作一次数据报告，这样的速度让数据工具能够捕捉到延迟付款的情况。例如，数据显示，在当月结束时，支付租金的居民比例从69.2%上升到94.6%。

后期，鉴于对数据结果的一致性的要求，联盟最终将报告的频率设定在了一月一次，并对报告期进行了小幅调整，将其前移至每月的第六天。在2021年12月的最后一份报告中，根据全国1180万租户的情况，92.0%的租户全额或部分支付了租金。这个比例在2020年为93.8%，2019年则为95.9%。

回顾美国首个长租公寓租金支付追踪系统的诞生

NMHC租金支付追踪的结果最终显示，随着经济的重新开放和回暖，租金支付情况整体得到了逐步改善。然而，数据同样也表明，仍有一部分公寓租户还在疫情中艰难求生，并依赖政府的干预来帮助他们履行其租金义务。例如，追踪器研究数据显示，在2021年下半年联邦援助减弱期间，租金支付率有所下降。

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02.前所未有的合作

与NMHC共同完成这项合作无疑是我任期内的工作亮点之一，"时任NMHC主席、沃顿公司首席执行官兼董事长David Schwartz肯定道。