从热启动到冷思考

作者：杨超月

专栏记者：华西都市报记者符小晓方志勇

本期嘉宾（排名不分先后）：成都巅峰投资有限公司总经理王玉桃成都天合房屋开发有限责任公司总经理李海军中海兴业（成都）发展有限公司商业管理部经理张炜九龙仓成都公司高级销售主任尹天华成都摩尔物流发展有限公司项目总监李勇成都复地置业有限公司招商副总监陆晓

成都市地建置业发展有限公司营销策划总监董卫昌

世邦魏理仕总经理许国源

成都嘉进房地产顾问有限公司总经理李昕

在住宅调控和通胀预期加剧的背景下，商业地产成为近段时间炙手可热的市场焦点。未来成都近千万平米商业地产将集中上市，这是否预示着商业地产的结构性机会来临？而持币待购的投资者如何面对这样的投资盛宴？在商业地产迈入热启动的时刻，在繁荣背后的另一方面，结构性机会下是否隐藏这结构性风险，中远期是否存在供应过剩的风险？……

6月23日，本报房产周刊举办的“投资成都2011商业地产投资趋势圆桌会”顺利启动，从热启动到冷思考，全面盘点商业地产当下发展情况，探寻未来市场发展新趋势。

话题

A商业地产结构性机会是否来临？

在住宅调控和通胀加剧的背景之下，商业地产成为房地产行业焦点，近期成都将有近千万平米的商业地产集中上市，它是否预示着人们商业地产结构性机会的来临，同时，这是否表明存在供应量过剩，结构性机会中潜藏结构性风险？

李海军：商业的结构性变化不取决于实体建筑的供应量，目前就成都的人口数量、经济结构、交通体系以及市民的生活方式等因素来看，我认为成都目前的商业地产领域不存在结构性变化的可能。对成都商业地产可能爆发危机的观点，我个人提出两点疑义：首先，商业的发展是有着自己的规律，我个人认为市场自己的“约束性”会让成都商业地产慢慢回归理性。其次，商业地产之间将会互相博弈，地理位置好、管理好、功能配套完善的商业地产项目必将崛起，而一些试图浑水摸鱼的商业地产项目会在商业地产的发展过程中逐渐被淘汰。

李昕：如何看待商业地产的发展与演进，处于消费最终段——消费者的生活方式和消费理念起到最为重要的作用。比如，15年前，人们还没有到电影院看电影的习惯，但是随后综合体、院线制的兴起，人们逐步回归影院了；成都熊猫城兴建以前，人们脑袋中也没有shopingmall这种商业地产这种说法。

交通、经济、文化、城市基础建设等等很多因素的变化，会使商业地产循序渐进的发展，商业地产的结构性风险和很多方面挂钩，单看数据对于商业地产来说意义不大，过剩的资源不一定会造成商业地产的危机。

张炜：国外的开发商会把商业地产当作金融产品来规划，并且和后期经营相联系，很注重招商定位。而现在成都（包括国内大部分地区）的很多开发商却太过追求短期暴利盈利，从而失去了投资者对商业房产的信心，导致部分商业地产长期积压卖不出去，无法实现其价值补偿，资金链条不充分的小企业将面临严寒。

话题

B在未来两年左右时间内，成都各类商业地产项目将会出现集中爆发式供应，如何看待这样的市场预期，这是否也预示了成都商业地产市场可能爆发的供需危机？

王玉桃：目前成都专业市场迎来放量高峰，这与政府的统一规划是分不开的。目前成都泛家居类专业市场总规模来说，总面积达到近两千万平米这种规模，在国内也是非常惊人的。这就对有关部门的规划和协调能力提出了非常高的要求，比如区域的物流交通配套、招商资源的引导工作。此外，面对系统庞大的规划项目，规划部门应该有很强的计划性，为避免体量过剩，可以考虑限制相关项目的规划和审批。

徐国源：作为西部重镇，在我看来，成都的商业地产还没有脆弱到这个地步，甚至觉得供应量并没有过剩，反而有些不足。北京、上海、深圳等城市的商业地产规模是成都的2-3倍，也没有爆发过危机，并且一直在向前走，都知道有160个世界500强企业即将在成都落户扎营，他们的到来会使成都的商业地产前景越来越好，成都正在朝着国际化大都市的目标迈进。

我认为，成都商业地产开发商要想提高竞争力，应该多关注产品附加值、成本的控制、后期经营、消费者心理等方面，要做好长期发展的准备。

尹天华：我认为成都投资者的成熟和眼光的长远是值得肯定的。随着成都住宅项目的跌宕起伏，国家政策的调控，二次买房的成本大大提高的情况下，投资者逐渐将眼光从住宅项目转移到商业地产、写字楼等项目上。站在资本角度上看，买住宅——转卖住宅的过程使得住宅项目更像是短期投资商品。一句行业歇后语便说明了这一事实“商铺是金，写字楼是银，住宅是铜”。

话题

C投资者如何做出正确的选择？

对于持币待购的投资者，面对业态丰富的地产项目，如何做出正确的选择，如何制定自己的投资方案，各位有何建议？