黄埔旧改即将定调？20条新政告别快拆快建

作者：王韵壹、李英、熊慧卿

事实证明，不管是政策收紧前还是收紧后，黄埔旧改始终是许多人的关注焦点。

显然，在数次“点名”下，黄埔旧改速度的“放慢”已成定局，同时也引发了不少村民的担忧和焦急心情。

但无需过于担心，“旧改不会停”也是既定方向。

正如前不久省住建厅“悄悄”发布的那份《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》的重磅文件，只字未提“禁止旧改”，反而是阐述“旧改要怎么做”，为之后更好地进行城市更新工作指明大方向。（点击回顾）

对于有着特殊情况的黄埔来说更是如此，“停止改造”并非结果，在旧改新趋势下科学、均衡、有序推进才是目标。

还记得10月底，在相关工作会议上，黄埔区提出，将制定实施“城市更新3.0”创新政策。此举意味着区级上层已经开始调整目前旧村改造存在的问题和方向，待3.0政策正式出台，黄埔旧改将迎来新模式、新局面。

而3.0，又要怎么做？

即将出台的3.0

近日，广州开发区城市更新局一份《广州开发区城市更新局关于<�广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（稿）>征求意见的函》的新文件流出，意味着黄埔旧改3.0新政或许很快要面世。

在介绍新文件之前，先来捋捋概念，什么是城市更新1.0、2.0、3.0？

目前，主流观点认为，1.0阶段主要特征为拆除重建，2.0阶段主要特征为城市产业及形象升级，3.0阶段主要特征为人文、产业、居住等多方融合。

毫无疑问，从1.0到3.0的进化，也是从“快批、快拆、快建”到深化、强化、优化批拆建，再到可持续发展的有机更新模式的转变。

纵观新文件，基于产城融合趋势，留存城市记忆、分区分类施策、优化规划流程、强化产业导入等成为了引领黄埔旧改的全新关键词。全文20条措施有哪些新点亮点、具体说了什么，一起来看看。

1、“未批先拆”退场，“以人为本”凸显

其一，文件中明确了旧村、旧城改造项目详细规划调整方案和项目实施方案批复的先后顺序。

即项目实施方案经区城市更新工作领导小组专项会议审议前，其详细规划调整草案原则上应通过专家评审，实施方案正式批复前，详细规划调整方案原则上应通过区城乡规划委员会审议。此举能有效规范工作流程，保证项目有序推进，“未批先拆”的历史将不会再重现。

其二，“首开先建”再次得到强调，指出项目实施方案中须编制首开区（含复建安置区、公服设施、政府产业用房）的“首开先建”规划建设方案专章。

加快“首开区”规划建设进度，能够保证村民在尽可能快的时间里实现回迁，满足居民居住需求，避免引发相关矛盾。

2、探索规划建设5%融资区住宅的“双限房”

在将出台的新政中，重点产业集聚区的旧村改造项目应结合功能定位和产业布局，在项目实施方案中规划配置不低于融资区住宅总建筑面积5%的“双限房”。即限价格（该项目融资区最近一期商品房备案价下浮不低于 10%）、限销售对象（符合购买资格条件的人才）。

值得一提的是，根据今年9月的《广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目政策性住房和中小户型租赁住房配置的意见（征求意见稿）》，包含黄埔区在内的8区改造项目融资地块保障性住房和人才公寓等政策性住房的建筑面积配置比例原则上分别不低于15%和5%。

结合最新规定，往后的旧改无疑对房企提出了更高的能力要求，以往旧改项目的“暴利”已一去不返，“大拆大建”限令及稳房价、稳地价基调下，公共配套占比、人才安居房占比、历史文保成为了更靠前的要求。

3、产业导入提了又提，产居比例也有要求

产业是黄埔区城市更新3.0中的重头戏，文件中对产业导入的监管及激励都作了详细说明，而在黄埔区未来五年计划中，也在着重强调产业发展。