上海陆家嘴（集团）有限公司及其发行的公开发
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上海陆家嘴（集团）有限公司及其发行的公开发行债券
上海陆家嘴(集团)有限公司
及其发行的公开发行债券
跟踪评级报告
上海新世纪资信评估投资服务有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
新世纪评级
BrillianceRatings
跟踪评级概述
编号:【新世纪跟踪(2021)100032】
评级对象: 上海陆家嘴(集团)有限公司及其发行的公开发行债券
本次评级 前次评级 首次评级主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间 主体/展望/债项/评级时间16陆嘴01 AAA/稳定/AAA/2021年04月26日 AAA/稳定/AAA/2020年06月01日 AAA/稳定/AAA/2016年06月13日19陆家嘴MTN001 AAA/稳定/AAA/2021年04月26日 AAA/稳定/AAA/2020年06月01日 AAA/稳定/AAA/2018年12月17日19陆家嘴MTN002 AAA/稳定/AAA/2021年04月26日 AAA/稳定/AAA/2020年06月01日 AAA/稳定/AAA/2019年09月12日20陆嘴债01 AAA/稳定/AAA/2021年04月26日 - AAA/稳定/AAA/2020年05月18日21陆嘴债01 AAA/稳定/AAA/2021年04月26日 - AAA/稳定/AAA/2020年07月06日21陆嘴债02 AAA/稳定/AAA/2021年04月26日 - AAA/稳定/AAA/2021年03月12日主要财务数据及指标 跟踪评级观点
项 目 2018年 2019年 2020年 上海新世纪资信评估投资服务有限公司(简称“本
金额单位:人民币亿元 评级机构”)对上海陆家嘴(集团)有限公司(简
发行人母公司数据: 称“陆家嘴集团”、“该公司”或“公司”)16陆嘴
货币资金 11.34 18.67 19.03 01、19陆家嘴MTN001、19陆家嘴MTN002、20
刚性债务 165.01 140.63 203.17
所有者权益 152.28 157.14 147.77 陆嘴债01、21陆嘴债01与21陆嘴债02的跟踪
经营性现金净流入量 -33.26 57.51 -14.82 评级反映了2020年以来公司在股东支持、项目经
发行人合并数据及指标: 验、盈利能力、财务弹性等方面继续保持优势,
总资产 1,433.78 1,630.08 1,779.48 同时也反映了公司在行业环境、债务偿付、金融
总负债 1,033.91 1,197.25 1,293.17 业务、新兴市场拓展等方面继续面临压力和风险。
刚性债务 573.26 624.42 730.59
所有者权益 399.87 432.83 486.30
营业总收入 280.33 189.53 300.56 主要优势:
净利润 49.00 50.64 71.29 ?主业定位明确,股东支持力度大。陆家嘴集团
经营性现金净流入量 -16.74 69.81 -17.80
EBITDA 92.22 93.65 130.14 是浦东陆家嘴从事区域开发建设与运营主体,
资产负债率[%] 72.11 73.45 72.67 在股东浦东新区国资委体系内具有重要地位,
权益资本与刚性债务比率[%] 69.75 69.32 66.56 能在业务运营、项目建设等方面持续获得股东
流动比率[%] 101.08 86.12 84.10 支持。
现金比率[%] 16.99 9.56 9.56
利息保障倍数[倍] 3.75 3.34 5.24 ?项目经验丰富。陆家嘴集团拥有丰富的区域开
净资产收益率[%] 12.85 12.16 15.51 发及商业地产运营管理经验,尤其陆家嘴金融
经营性现金净流入量与流动 -2.66 9.63 -2.04 贸易区的成功开发为公司赢得了良好声誉,为
负债比率[%]
非筹资性现金净流入量与负 -2.33 -0.81 -4.30 后续业务的发展打下良好基础。
债总额比率[%]
EBITDA/利息支出[倍] 4.19 3.87 5.86 ?核心业务盈利能力强。陆家嘴集团凭借房地产
EBITDA/刚性债务[倍] 0.17 0.16 0.19 开发较低的土地成本以及持有优质的商业物
注:根据陆家嘴集团经审计的2018-2020年度的财务数据整 业等优势,综合毛利率保持在较高水平,核心
理、计算。 业务盈利能力强。
?物业质量较好。陆家嘴集团拥有大量区位较好
的商业物业,能提供稳定的租赁和物业管理现
分析师 金收入。公司持有性物业均以成本入账,估值
胡颖 huying@shxsj.com 优势明显,能作为较好的融资抵押资产。
杨亿 yangyi@shxsj.com
Tel:(021) 63501349 Fax: (021)63500872 ?财务弹性好。陆家嘴集团融资渠道畅通,尚未
上海市汉口路398号华盛大厦14F 使用的授信余额充足,且拥有大量区位优越的
商业物业,不仅贡献了较稳定的租赁和物业管
理现金收入,而且可作为优质的融资抵押资
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产,在一定程度上增强了公司的财务弹性。
主要风险:
?房地产市场波动风险。陆家嘴集团的房地产开
发销售、商业物业经营等业务受国家及上海地区
政策调整和经济周期波动影响大。
?债务增长快,偿债压力有所加大。陆家嘴集团刚
性债务规模随房地产开发及金融业务扩张而较快
增长,未来前滩、张江、川沙等地商业开发仍需
投入大量资金,债务规模预计将进一步增长,偿
债压力有所加大。
?金融业务运营风险。随着陆家嘴集团金融业务
的发展,金融产品投资规模较大,金融市场大幅
波动易对公司资产规模及资产质量带来不利影
响,同时金融业务风险控制能力仍有待提升。
?新兴区域拓展风险。陆家嘴集团在向苏州、天津
及上海浦东前滩、张江等新兴商务区拓展业务的
过程中,将面临一定的投资及经营风险。
? 未来展望
通过对陆家嘴集团及其发行的公开发行债券主要
信用风险要素的分析,本评级机构给予公司AAA
主体信用等级,评级展望为稳定;认为其发行的
公开发行债券还本付息安全性极强,并给予其发
行的公开发行债券AAA信用等级。
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上海陆家嘴(集团)有限公司
及其发行的公开发行债券
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跟踪评级原因
按照上海陆家嘴(集团)有限公司(简称“陆家嘴集团”、该公司或公司)及其发行的2016年公司债券(第一期)(简称“16陆嘴01”)、2019年度第一期与第二期中期票据(分别简称“19陆家嘴MTN001”与“19陆家嘴MTN002”)、2020年第一期上海陆家嘴(集团)有限公司公司债券(简称“20陆嘴债01”)、2021年第一期与第二期上海陆家嘴(集团)有限公司公司债券(分别简称“21陆嘴债01”与“21陆嘴债02”)信用评级的跟踪评级与安排,本评级机构根据陆家嘴集团提供的经审计的2020年财务报表及相关经营数据,对陆家嘴集团的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析,并结合行业发展趋势等方面因素,进行了定期跟踪评级。
该公司于2016年7月4日发行了本金50亿元人民币的16陆嘴01,期限为3+2年,票面利率为3.01%,附第3年末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
该公司于2019年5月在中国银行间债券市场交易商协会注册了发行额度为70亿元的中期票据(中市协注[2019]MTN248号),有效期至2021年5月14日。公司于2019年7月25日发行19陆家嘴MTN001,发行规模为10亿元,票面利率3.67%;于2019年9月25日发行19陆家嘴MTN001,发行规模为10亿元,票面利率3.58 %。
经国家发展改革委发改企业债券〔2020〕62号文件批准,2020年4月该公司获准向专业投资者发行总额不超过60亿元的公司债券。公司于2020年6月18日发行了20陆嘴债01,期限为3年,票面利率为3.13%;2021年2月3日发行了21陆嘴债01,期限为3年,票面利率为3.78%;2021年3月29日发行了21陆嘴债02,期限为3年,票面利率3.60%。
截至2021年4月11日,该公司合并口径存续期内债券待偿还本金余额为288.81亿元,其中公司本部待偿还债券本金余额合计129.60亿元,子公司陆家嘴股份待偿还债券本金余额159.21亿元,其中“16陆嘴01”、“20陆金开SCP004”将于2021年内到期,待偿债券金额合计69.60亿元;“18陆债02”将于2021年10月进入回购期,待偿债券金额10亿元。公司存续期内债券还本付息情况均正常。
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图表1. 公司截至2021年04月11日存续期内的债务融资工具概况
发行金额 待偿还本 票面利率 注册额度/注册时
发行人 债项名称 (亿元) 金余额 期限 (%) 起息日 间 本息兑付情况
(亿元)
16陆嘴01 50.00 49.60 3+2年 前3年3.01% 2016-07-04 50亿元/2016 还本付息正
后2年3.95% 年04月 常
19陆家嘴MTN001 10.00 10.00 3年 3.67 2019-07-25 70亿元/2019 付息正常
陆家嘴 19陆家嘴MTN002 10.00 10.00 3年 3.58 2019-09-25 年05月 付息正常
集团 20陆嘴债01 20.00 20.00 3年 3.13 2020-06-18 未到付息期
21陆嘴债01 20.00 20.00 3年 3.78 2021-02-03 60亿元/2020 未到付息期
年04月
21陆嘴债02 20.00 20.00 3年 3.60 2021-03-29 未到付息期
14陆金开MTN002 40.00 40.00 10年 6.00 2014-09-02 40亿元/2014 付息正常
年09月
18陆债015 5.00 4.21 3+2年 前后32年年53..0980%%2018-03-26 还本常付息正
18陆债02 10.00 10.00 3+2年 4.15 2018-10-26 50亿元/2017 付息正常
陆家嘴 19陆债01 28.00 28.00 3+2年 3.95 2019-03-04 年05月 付息正常
股份 19陆债03 7.00 7.00 3+2年 3.88 2019-05-13 付息正常
20陆金开SCP004 20.00 20.00 270天 3.30 2020-10-23 70亿元/2019 未到兑付期
年05月
21陆金开MTN001 10.00 10.00 3+2年 3.80 2021-02-26 50亿元/2020 未到付息期
21陆金开MTN002 40.00 40.00 2+2年 3.65 2021-03-19 年12月 未到付息期
合计 290.00 288.81 - - - - -
资料来源:新世纪评级根据公开资料整理
业务
1.外部环境
(1)宏观因素
2020年,受新冠肺炎疫情影响,全球遭受了自“大萧条”以来最严重的经济衰退,经济金融的脆弱性加剧、债务风险上升,中美关系以及中东、南亚等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加了全球经济金融的不确定性,我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大。短期内,消费和制造业投资的修复将带动我国经济继续复苏向好,同时需关注海外疫情形势、美对华战略遏制、全球经济修复等因素的变化;中长期看,“双循环”新发展格局下,我国改革开放水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入实施将进一步激发国内市场潜力、推动经济高质量发展,我国宏观经济基本面有望长期向好。
2020年,新冠肺炎疫情冲击下,全球遭受了自“大萧条”以来最严重的经
5 18陆债01发行人选择调整票面利率,将本期债券后2年(20210326-20230326)票面利率下
调118个基点,由5.08%下调至3.90%;回售期债权投资人选择回售金额7,900万元,陆家嘴股
份将本次回售债券进行转售,于2021年3月26日至2021年4月22日按规定办理回售债券的
转售,拟转售金额不超过7,900万元。
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济衰退,贸易萎缩幅度显著扩大,金融市场大幅动荡。各主要经济体的超宽松
货币政策和强力财政刺激政策加剧了全球经济金融的脆弱性、推升了政府债务
风险。二季度以来,主要经济体经济相继进入幅度不同的修复状态,国家治理
能力成为疫情防控和经济修复的主导因素。未来,疫情走势仍将是影响全球经
济走势的关键变量,在全球疫情持续升级的情况下,疫苗研发、投产和使用等
均存在不确定性,全球疫情防控形势依然严峻,预计2021年全球经济难以恢
复到疫情前状态,美欧等主要经济体的宽松货币政策与积极财政政策仍将持
续。同时,中美关系以及中东、南亚等区域的地缘政治冲突等因素进一步增加
了全球经济金融的不确定性,我国经济发展仍面临着复杂多变的外部环境,而
《区域全面经济伙伴关系协定》的签署及中欧双边投资协定完成谈判有利于我
国应对这种不稳定的外部环境。
我国经济疫后修复整体稳健,为全球范围内唯一实现正增长的主要经济体,但内部发展仍存在一定程度的不平衡和不充分。我国物价水平涨幅回落较快,失业率绝对水平已基本降到疫情前位置。规模以上工业企业增加值总量恢复较好且经营绩效有所好转,行业间修复节奏不同步且差异较大、产业链中面临的“卡脖子”问题有待解决。消费对经济的拉动作用离正常水平仍有差距,必需品、通讯器材、化妆品及汽车的零售增长相对较快,石油制品及服装鞋帽、针纺织品类销售大幅下滑;固定资产投资中房地产投资表现强劲且对上下游具有较好的拉动作用,基建投资力度保持稳健,制造业投资中除高技术制造业外其余均较疲弱;出口贸易逆势增长,且占全球出口的比例显著提升。人民币汇率表现强势,国际投资者对人民币资产的配置规模不断增加。
我国持续深入推进供给侧结构性改革,提升创新能力、坚持扩大内需、推动构建“双循环”发展新格局是应对国内外复杂局面的长期政策部署,宏观调控政策不急转弯,将继续对经济提供必要的支持力度。我国财政政策保持积极,支出强度减弱,在促进科技创新、加快经济结构调整、调节收入分配上主动作为;政府债务水平上升速度将放缓,化解地方政府隐性债务风险工作需继续落实,地方政府债务风险依然总体可控。央行的稳健的货币政策灵活精准,保持市场流动性合理充裕,续作两项直达工具,引导资金真正流入实体、服务实体;防控金融风险、稳定宏观杠杆率的目标下,实体融资增速将有所放缓。金融监管持续强化,提高上市公司质量、健全金融机构治理,防止资本无序扩张,优化退市规则、统一债券市场监管并打击逃废债行为,为资本市场健康发展夯实制度基础。
2021 年是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一年,也是“十四五”时期的开局之年。短期内,全球的疫情防控形势仍非常严峻,疫情变化、美对华战略遏制、全球经济修复、全球地缘政治等因素存在诸多不确定性,我国经济发展面临的外部压力与挑战依然较大,而消费和制造业投资的修复将带动我国经济继续复苏向好:消费对经济的拉动作用将不断回升;企业盈利改善及中长期信贷资金支持下的制造业投资有望加速恢复,资金链压力加大以及新开工面积增速的回落会导致房地产开发投资增速放缓但具韧性,基建投
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资表现平稳且全年增速在基数效应下会有所加快;出口贸易有外需恢复的支
持,强势表现会延续但持续的时间取决于全球疫情防控形势。从中长期看,在
国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下,我国改革开放
水平的不断提升、创新驱动发展以及扩大内需战略的深入推进将进一步激发国
内市场潜力、推动经济高质量发展,我国宏观经济基本面仍有望长期向好。
(2)行业因素
A. 房地产行业
2020年房地产开发投资保持正增长,下半年来持续提升的市场热度抵消了前期疫情影响,全年房地产市场销售呈现量增价涨的态势。近年国家对房地产调控坚持“房住不炒”定位,落实因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。近期房地产市场融资环境持续收紧,在弱化市场预期的同时或亦弱化按揭贷款便利程度,进而削弱居民购买力,预计未来住宅销售去化压力加大。同时收紧的外部融资环境也加快了资金及项目资源向高等级信用资质房企集聚的步伐,行业竞争格局日益分化,集中度将继续提升,中小房企面临挑战。在销售承压、大额到期债务待偿、增量融资受限的预估情境下,预计2021年全行业流动性风险将进一步升高,高杠杆、高负债的房企仍面临很大的信用风险暴露可能性。
经过多年发展,房地产业已成为我国经济的主要支柱性产业之一。2010-2019年我国房地产开发投资完成额从4.83万亿元升至13.22万亿元,其中住宅开发投资完成额从3.40万亿元升至9.71万亿元,占比保持在70%上下。2020 年以来,一季度受新冠肺炎疫情影响行业运行基本停滞,房地产开发投资增速为-7.70%。随着3月份开始全国各地陆续复工复产,二季度起各企业加快了建设进度,6月全国房地产开发投资累计同比由负转正。2020年全年全国房地产开发投资完成额为14.14万亿元,同比增长7.0%,其中住宅开发投资完成额为10.44万亿元,同比增长7.6%,相比2019年,增速有所收窄。从各地区6开发投资增长情况看,东部地区增长7.6%,中部地区增长4.4%,西部地区增长8.2%,东北地区增长6.2%。
6 各地区分区如下:东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东
和海南等10个省份(直辖市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北和湖南等6个省
份;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏
和新疆等12个省份(直辖市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林和黑龙江等3个省份。
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图表2. 2010-2020年我国房地产投资情况(单位:亿元,%)
资料来源:国家统计局
近两年我国商品房销售面积呈窄幅波动态势。2017-2019 年我国商品房销售面积分别为16.94亿平方米、17.17亿平方米和17.16亿平方米,增速分别为7.7%、1.3%和-0.1%。2019年我国商品房销售面积出现负增长,但销售均价小幅提升,销售额仍有所增长,全年商品房销售额为15.97万亿元,同比增长6.5%,其中住宅销售额增长10.3%。进入2020年,一季度因疫情原因销售受到较大冲击,当期全国商品房销售面积21,978万平方米,同比下降26.3%,其中住宅销售面积下降25.9%;商品房销售额20,365亿元,下降24.7%,其中住宅销售额下降22.8%。二季度商品房销售出现了恢复性增长,降幅逐月收窄,三、四季度房地产市场热度持续提升,全年销售指标小幅增长。2020 年全年我国商品房销售面积为17.61亿平方米,同比增长2.6%;其中住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降10.4%,商业营业用房销售面积下降8.7%。同期我国商品房销售额为17.36万亿元,同比增长8.7%,其中住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%。分地区看,东部地区商品房销售面积同比增长7.1%,销售额增长14.1%;中部地区商品房销售面积下降1.9%,销售额增长1.0%;西部地区商品房销售面积增长2.6%,销售额增长5.1%;东北地区商品房销售面积下降5.8%,销售额下降1.5%。根据Wind数据显示,2020年百城7住宅价格指数同比增长3.46%,与2019年12月相比,2020年12月百城住宅均价上涨627元/平方米至15795元/平方米;其中一线城市住宅均价上涨1079元/平方米至42,740元/平方米,二线城市住宅均价上涨451元/平方米至14,609元/平方米,三线城市住宅均价上涨440元/平方米至9,918元/平方米,同比上涨2.77%、3.18%和4.64%。从市场走势看,全年房地7 一线城市北京、上海、广州、深圳,共4个;二线城市天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州,共22个;三线城市邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊、湖州、洛阳、潍坊、连云港、扬州、昆山、常州、昆明、徐州、日照、烟台、新乡、镇江、泉州、营口、东莞、桂林、南宁、金华、马鞍山、东营、株洲、无锡、德州、西宁、赣州、保定、常熟、银川、泰州、盐城、威海、乌鲁木齐、宿迁、贵阳、湛江、鞍山、衡水、鄂尔多斯、包头、南通、珠海、济南、嘉兴、石家庄、中山、聊城、秦皇岛、淮安、柳州、温州、惠州、绵阳、唐山、海口、北海、淄博、江阴、宝鸡、芜湖、张家港、兰州、台州、江门、绍兴、宜昌、佛山、三亚、汕头,共74个。
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产市场销售呈量增价涨态势,各线城市走势较为趋同。
图表3. 2010-2020年我国商品房销售情况(单位:万平方米,%)
资料来源:国家统计局
土地市场方面,为缓解疫情对经济发展的负面影响,2020 年二季度起大部分城市加大了优质土地供应力度,全年住宅用地供应量和成交量均同比小幅增长。根据CREIS中指数据显示,2020年全国300个城市共推出各类建设用地14.31亿平方米,同比增长5.40%,其中住宅建设用地推出5.81亿平方米,同比增长 3.96%。分城市能级来看,上述 300 个城市中一线城市住宅推地1,849.91万平方米,同比增长7.63%,成交1,675.50万平方米,同比增长11.78%;二线城市住宅推地22,795.71万平方米,同比增长4.67%,成交20,584.05万平方米,同比增长9.06%;三四线城市住宅推地33,500.83万平方米,同比增长3.29%,成交28,051.73万平方米,同比增长10.30%。全年土地市场活跃度提升,流拍率下降,溢价率略有提升,原因主要为:一方面,实体经济恢复缓慢,多地政府为缓解财政压力加大推地力度,土地供应量明显增多;一方面,房企顺市场低迷时调整土地储备结构拿地愿望较强。多重因素作用下,资金充裕的房企将获得良好的投资机遇。
图表4. 2018-2020年我国300个大中城市土地供应及成交情况
指标 2018年 2019年 2020年
数值 同比变化 数值 同比变化 数值 同比变化
各类用地推出面积(亿平方米) 13.39 21.17% 13.58 1.43% 14.31 5.40%
其中:住宅用地推出面积(亿平方米) 5.26 26.64% 5.59 6.40% 5.81 3.96%
各类用地成交面积(亿平方米) 11.14 16.55% 11.41 2.44% 12.52 9.71%
其中:住宅用地成交面积(亿平方米) 4.12 12.57% 4.58 11.19% 5.03 9.79%
各类用地成交出让金(万亿元) 4.27 3.93% 5.17 20.95% 6.07 17.48%
其中:住宅用地出让金(万亿元) 3.47 2.94% 4.36 25.52% 5.17 18.76%
各类用地成交楼面均价(元/平方米) 2,096.93 -11.68% 2,414.34 15.14% 2,562.96 6.16%
住宅用地成交楼面均价(元/平方米) 3,677.27 -8.18% 4,169.54 13.39% 4,527.45 8.58%
各类用地成交溢价率 13.13% 12.84% 13.55%
住宅用地成交溢价率 14.74% 14.20% 15.36%
资料来源:CREIS中指数据
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政策环境
2020年以来我国房地产政策延续2019年主基调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策差异化调控,房地产市场平稳健康发展的长效管理调控逐步实施。针对疫情对经济造成的重大不利影响,强调不把房地产作为短期刺激经济的手段,保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。各地政府围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,根据区域市场特点出台不同的调控政策,承担更多的调控主体责任。各地落实“因城施策”,有收有放,不断优化调控措施,保持房地产市场健康稳定发展。
2020年初,针对新冠肺炎疫情对经济运行的影响,国家出台一系列逆周期调节政策,加大货币信贷投放、保障流动性合理充裕。同时,部分省市出台房地产行业扶持政策,内容主要包括还款困难的贷款可适度展期、预售条件放宽、部分税收减免、工期顺延、土地出让金可延期交付、简化审批程序等方面,以对冲疫情影响。随着市场逐渐回暖,部分地区对市场出现过高预期或过热形势,4月中和7月底的政治局会议两次重申“房住不炒”定位,促进房地产市场平稳健康发展。7月24日召开的房地产座谈会首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。7 月以来,包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等房价有所上涨的城市开始出台房地产调控收紧政策。8月,多个部门开始释放调控房地产市场和收紧房地产企业融资阀门的政策信号,后续将对房地产融资按“三条红线”进行分类监管。12月31日,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(自2021年1月1日起实施),建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,以防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险,提高银行业金融机构稳健性。对房地产行业而言,8月份的房企“三条红线”监管政策从资金需求端对行业进行约束,银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度则从资金供给端实行总额控制,防止金融机构进一步做增量。新融资政策的出台将有利于市场主体形成稳定的政策预期,推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。
2020 年政府在土地政策的重要调整系国务院发布《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》(以下简称“《决定》”),下放部分建设用地审批权至省、自治区、直辖市。用地审批权下放,赋予地方更大的自主权,让地方优化土地资源配置,释放地方发展的主动性、能动性,可助力地方经济发展,同时减少上报国务院审批的流程,可提高审批效率、项目落地效率和土地利用效率。《决定》还特别强调,各省级单位政府要严格审查涉及永久基本农田等特殊用地的占用,要切实保护耕地,节约集约用地,盘活存量土地。另外,国家对租赁住房的政策倾斜持续。针对2020年下半年以来热点城市土地市场持续供不应求、溢价率持续升高的态势,2021年2月起多个重点城市推行土地集中出让制度,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,且2021年发布住宅用地公告不能超过三次。预计在透明度提升下更多企业可参与土地市场交易,同时企业也有更多竞品选择,有助于降低整体市场竞拍热度,整体地价也会因土地市场集中
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放量而平缓,地价涨幅有望进一步降低。而对于近年来扩张速度较快,且踩了
红线的企业来说,集中供地模式或将产生一定资金压力。
竞争格局/态势
房地产开发行业是典型的资金密集型产业,债务融资依赖度高。持续多年的政策调控加速了资金更多地流向优势房企,行业集中度不断提升。大型房企凭借广泛的城市布局、充足的项目储备、外部融资、土地获取、销售策略等优势,在多轮调控中表现出更为突出的控风险能力;而中小房企则因项目布局过于集中或融资受限等因素而不断遭受市场挤压。据WIND资讯数据,2020年CR10/CR20/CR50/CR100比值由2019年的26.28%/37.14%/52.92%/63.48提升至26.49%/38.02%/55.04%/66.15%,2020年行业集中度提升,各档次企业销售占比均呈现小幅提升态势。预计未来行业集中度仍将进一步提升。
图表5. 规模房企市场占有率
资料来源:WIND、CREIS中指数据
风险关注
去化压力加大。房地产开发及居民购房环节债务依赖度高,持续收紧的融资政策效应将进一步显现。一方面开发企业加速回款动力将进一步强化,另一方面按揭贷款便利程度弱化将削弱居民购买力。预计2021年住宅销售压力或将增大,在房价持稳的情况下面临的资金压力或明显增大。
集中度持续提升,中小房企面临挑战。近年土地市场出让条件严苛,大型房企凭借广泛的城市布局、充足的项目储备、外部融资、销售策略等优势,在本轮调控中的防御能力较为突出,拿地动力强劲,土地资源倾斜度高。近期房地产市场融资环境的持续收紧加快了资金及项目资源向高等级信用资质房企集聚的步伐,行业竞争格局日益分化,集中度将继续提升。而中小房企或由于项目布局过于集中,或由于融资受限,面临更大的市场竞争压力和整合风险。
调控融资政策持续收紧,流动性风险进一步上升。房地产行业资金驱动特征极其明显。在销售压力增大、在建项目投入不减、大额到期债务待偿、增量融资受限的预设(预估)情境下,预计2021年全行业流动性风险将进一步升高。尤其是近年来高杠杆扩张后销售端资金回笼受阻的经营风格较为激进的房
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企,信用风险暴露的可能性将进一步加大,部分房企如泰禾集团的流动性风险
暴露。值得关注的是,房地产行业与其他行业的显著区分在于,房地产业更注
重个体项目,而非法人主体,当法人主体遭遇资金链断裂时,将更侧重于项目
的整合与处置,对法人主体实施直接救助的必要性弱。在流动性承压的情形下,
需重点关注开发企业的治理水平与项目品质,以及出售项目以实现自救的便捷
程度。
B. 信托行业
近年来,监管部门加大信托业乱象整治、引导行业回归本源,随着监管强化和金融去杠杆,信托资产规模继续收缩。2020年,监管明确通道类及融资类信托压降目标并采取更有力的窗口指导,具有影子银行特征的信托业务清理取得有效进展。通道业务、融资类业务、房地产信托业务的萎缩加剧了行业转型的急迫性,而证券市场回暖为标品信托的发展提供了有利的外部环境。2020年,信托业监管继续补齐制度短板,发布资金信托管理暂行办法征求意见稿,其中关于各类业务集中度的规定在有利于风险控制的同时,强化了资本实力对于机构竞争力的重要性。
2020 年,信托资产风险率继续攀升,并向信托公司固有资产传导,一方面受资本市场信用风险上升、影子银行业务清理、信托业务结构性调整等影响,另一方面也来源于信托公司自身股权管理不到位、公司治理及内控管理失当等问题。在行业转型的背景下,信托公司不断补充自有资本,目前固有资产仍以投资类为主,固信交易占比相对稳定。2020 年前三季度,信托公司收入规模同比增长,但受信托风险项目处置及固有资产信用成本计提等影响,利润总额出现较大降幅。
2020 年,信托资产风险率继续攀升,并向信托公司固有资产传导,一方面受资本市场信用风险上升、影子银行业务清理、信托业务结构性调整等影响,另一方面也来源于信托公司自身股权管理不到位、公司治理及内控管理失当等问题。在行业转型的背景下,信托公司不断补充自有资本,目前固有资产仍以投资类为主,固信交易占比相对稳定。2020 年前三季度,信托公司收入规模同比增长,但受信托风险项目处置及固有资产信用成本计提等影响,利润总额出现较大降幅。
回顾信托业近三年来的发展历程,资产管理行业逐步向统一监管过渡,期间信托业曾阶段性出现监管套利活动,主要集中在通道业务和房地产业务;在此背景下,2019 年下半年以来信托业监管加码,目前通道类、非标资金池业务、房地产信托业务规模得到控制。但另一方面,在资管新规过渡尚未完成、地方政府隐性债务清理及房地产调控持续推进的背景下,信托业风险项目规模快速扩大,成为行业转型、健康发展的隐患。
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(3)区域市场因素
从区域市场来看,上海地区房地产调控政策仍以维稳为主,2020年以来住宅交易市场热度回升,而办公物业市场竞争日趋激烈,写字楼空置率明显提升,叠加新冠肺炎疫情影响,办公楼宇租赁受到进一步冲击。该公司凭借其优质物业资源及服务,可在市场上保持较强的竞争力。苏州地区房地产市场整体呈供大于求态势,但成交容量依旧稳定,整体开发风险可控。
上海地区
2020年,上海市完成房地产开发投资4,698.75亿元,较上年增长11.00%,其中住宅投资2,418.79亿元,同比增长4.16%。
图表6. 上海地区近年来房地产开发投资情况(单位:亿元、%)
资料来源:Wind
从运营情况来看,2020 年上海市商品住宅成交活跃,新房与二手房成交量均创近4年新高,其中上海新房供应在年末大幅增长,同时二手房受置换需求和旧改政策影响持续复苏。全年上海市商品住宅成交面积为 918.55 万平方米,同比增长18.79%,成交金额为5,174.18亿元,同比上涨23.75%,住宅交易市场热度有所回升,成交均价为5.63万元/平方米,同比上升4.07%。而同期写字楼市场受供应量增加叠加新冠疫情双重影响走弱,截至2020年末上海市甲级写字楼总存量为1,348.92万平方米,同比上升7.65%;空置率延续上升态势,甲级写字楼空置由较上年末的13.60%升至16.00%;平均租金整体下行,2020年末跌至9.42元/平方米/日。总体来看,上海市房地产市场分化明显,商品住宅市场景气度持续上升,而商业地产市场供需失衡格局进一步凸显。
在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下,2019 年以来上海市没有出台重磅楼市调控政策,而是以微调为主,松紧并存,稳定市场走向。受新冠肺炎疫情影响,2020 年上海市商业物业租赁市场承受一定压力,上海地区优质写字楼空置率持续较高。经营方面,新冠疫情期间为维持稳定运营,物业租赁业主方纷纷出台减、免租金等优惠政策,与租户共渡难关,对租赁物业全年业绩有一定负面影响。随着上海地区办公物业市场竞争日趋激烈,楼宇租
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赁竞争已不单单是单项竞争,而是政策、服务、楼宇等的一篮子方案竞争,该
公司优质的物业资源及良好的服务有助于其在市场上保持较强的竞争力。
苏州地区
苏州市是全国重要的工业生产基地,工业基础深厚,劳动力吸纳能力强,近年均为人口净流入城市。房地产市场方面,根据Wind数据,2020年苏州市完成房地产开发投资2,673.66亿元,同比微降0.50%;房屋新开工面积2,398.65万平方米,同比下降13.10%;同期商品房销售面积2,192.17万平方米,同比增长 0.60%,其中住宅销售面积1,993.90万平方米,同比增长0.50%。苏州市商品房源共成交10.43套,同比下降7.85%,其中苏州高新区商品住宅成交1.70万套,同比上升38.14%。2020年苏州市场呈现供大于求态势,但成交容量依旧稳定,核心区多盘入市推高城市均价;下半年后受大环境制约,虽活跃推新但难带动成交量上涨,供销比逐渐拉大;受供销端影响,三季度以来库存及出清周期不断推高,但整体开发风险可控。
公开信息显示,截至2020年末,苏州浒通地区库存商品房合计5,070套,合计可售面积67.77万平方米。2020年浒通地区住宅销售均价为24,266元/平方米,地区内项目平均去化周期在16.8个月左右。当年地区内土拍行情较好,但政府限价政策严格,整体市场成交平稳运行。未来浒通地区广义存量依然较大,受待入市地块冲击,区域竞争趋于激烈。
2.业务运营
跟踪期内,该公司延续以房地产业务为主,金融业务为辅的发展格局。地产方面,公司形成了短期住宅和商业销售与长期持有物业租赁并存的业务模式,目前地产开发主要分布在上海浦东的前滩、张江科学城、北蔡镇御桥、川沙新市镇核心区、天津红桥区及苏州高新区,持有物业主要位于陆家嘴及前滩地区,整体经营情况良好,稳中有增。未来公司在重点区域项目上仍有较大规模的投建计划,后续资金投入与现金回笼之间的平衡压力较大。金融业务方面,公司延续“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构,为进一步发展成为金融控股企业奠定了基础,但风险管控水平及竞争力仍有待提高。
该公司作为上海市浦东新区的大型国有独资企业集团,是陆家嘴金融贸易区重点工程和重大项目市场化运作的投资、建设和管理主体,以及浦东新区国有资产的重要经营管理单位。公司自成立以来,先后承担了陆家嘴金融区大量成片土地及商业地产项目的开发,并积极参与浦东各新兴区域的发展。
该公司的主营业务包括房产销售、房产自持和金融业务等,核心业务经营主体包括陆家嘴股份、公司本部和前滩集团等。公司采取区域开发模式,凭借很强的区域整体规划与设计实力,同时依靠开发陆家嘴形成的良好声誉,积极谋求跨区域发展,先后进入天津、苏州等地,并向上海浦东前滩、张江科学城、北蔡镇御桥、川沙新市镇核心区域拓展,有利于公司房产销售和房产自持业务
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持续发展。公司持有优质的办公及商业物业资产,持续贡献相对稳定的租金收
入。目前公司已初步完成“地产+金融”融合发展战略。金融业务已基本形成
“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构,但竞争力方面仍薄弱。
图表7. 公司主业基本情况
主营业务/产品或服务 市场覆盖范围/核心客户 业务的核心驱动因素
房产销售与自持 上海、天津、苏州 资源/政策/规模/资本/管理/品牌等
金融业务 全国 政策/资本/规模/管理等
资料来源:陆家嘴集团
(1)主业运营状况/竞争地位
图表8. 公司核心业务收入及变化情况(单位:亿元)
主导产品或服务 2018年 2019年 2020年
营业总收入合计(亿元) 280.33 189.53 300.56
其中:核心业务收入(亿元) 274.35 181.76 292.48
在营业总收入中所占比重(%) 97.87 95.90 97.31
其中:(1)房产销售(亿元) 204.06 99.45 208.53
在核心业务收入中所占比重(%) 74.38 54.72 71.30
(2)房产自持(亿元) 37.05 41.92 40.15
在核心业务收入中所占比重(%) 13.51 23.06 13.73
(3)物业管理(亿元) 13.15 16.54 16.49
在核心业务收入中所占比重(%) 4.79 9.10 5.64
(4)金融业务(亿元) 20.09 23.84 27.31
在核心业务收入中所占比重(%) 7.32 13.12 9.34
综合毛利率(%) 63.21 54.19 63.96
其中:(1)房产销售(%) 68.10 65.74 67.87
(2)房产自持(%) 72.54 68.08 74.48
(3)物业管理(%) 10.12 10.24 18.13
(4)金融业务(%) 44.25 46.72 68.28
资料来源:陆家嘴集团
注1:房产自持业务包括房产租赁业务与酒店业务
注2:金融业务收入统计口径除审计报告分类中的金融业务外,还包括利息收入和手
续费及佣金收入
注3:综合毛利率=(营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出) *100%/营业
总收入
该公司经营业绩主要来自于房产项目销售结转,房产自持业务与金融业务对业绩形成有力支撑,2018-2020 年公司分别实现营业总收入 280.33 亿元、189.53亿元和300.56亿元,2020年公司房产销售、房产自持、物业管理与金融业务收入分别为208.53亿元、40.15亿元、16.49亿元和27.31亿元,其中房产销售业务收入增长系多个项目集中结转所致;房地产自持业务受新建物业入市与新冠疫情期间减免租金政策综合影响,收入微降4.12%;金融业务主要因
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信托业务规模扩大及股权投资增值收益增加,收入增长 14.56%。此外,公司
还有工程、服务、土地租赁等业务,同期分别实现收入5.51亿元、7.25亿元
和7.67亿元。
2018-2020年该公司综合毛利率分别为63.21%、54.19%和63.96%,其中2020年公司房产销售、房产自持、物业管理与金融业务毛利率分别为67.87%、74.48%、18.13%和 68.28%。得益于早期运营发展过程中积蓄了部分成本较低的土地储备释放,公司近年结转的房产项目盈利能力均较强;房产自持业务毛利率整体处于较高水平;金融业务毛利率较高,其中2020年毛利率上升系公司股权投资增值收益增加所致。
A. 房产开发及销售业务
该公司自成立以来先后承担了陆家嘴金融区大量商业地产和高端商品房项目的开发,并继续积极参与浦东各新兴区域发展建设,在向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深挺进,上海市区域外延伸至天津红桥区及苏州高新区。公司房地产开发主体主要为公司本部、陆家嘴股份及前滩集团等。
2018-2020 年该公司房产业务新开工面积分别为 69.68 万平方米、281.24万平方米和159.26万平方米,2020年公司新开工项目包括前滩11-01地块、前滩13-01地块、前滩54-01号地块、御桥10A-02地块等。同期竣工面积分别为45.38万平方米、23.69万平方米和80.83万平方米,其中2020年内竣工项目包括前滩中心25-2办公与天津海上花苑等,期末在施面积为650.76万平方米。
图表9. 公司房产销售业务经营情况(单位:万平方米)
指标 2018年 2019年 2020年
新开工面积 69.68 281.24 159.26
竣工面积 45.38 23.69 80.83
资料来源:陆家嘴集团
截至2020年末该公司房产开发主要在建项目合计40个,具体情况如图表10所示,其中商办、酒店等综合类项目13个,办公项目14个,住宅项目10个,投资额总计810.04亿元,已累计投入366.39亿元,公司主要在建项目集中于前滩、张江科学城、北蔡镇御桥、川沙新市镇和苏州高新区等地。除苏州高新区绿岸地块为收购取得外,上海区域项目多为招拍挂获取。
图表10. 截至2020年末公司主要在建项目情况(单位:亿元,万平方米)
区域 项目名称 项目 总建筑 总投资 累计 未来拟投资额 建设周期
业态 面积 投入 2021年 2022年 2023年
苏州绿岸8号地块建设项目 商业 8.93 8.16 4.92 2.97 0.27 - 2019.05-2021.12
办公
苏州 苏州绿岸9号地块建设项目 商业 3.64 3.14 4.92 2.97 0.27 - 2018.12-2021.03
地区 苏州项目12号地块 住宅 31.29 23.11 7.90 4.61 6.20 4.40 2019.09-2022.09
苏州项目14号地块 住宅 14.24 10.79 7.15 1.11 0.52 2.01 2018.09-2021.04
小计 - 58.11 45.20 24.89 11.66 7.26 6.41 -
张江 张江中区56-01地块(商办) 商办业公 21.33 59.34 31.49 4.28 5.58 5.65 2019.12-2024.12
地区 张江中区56-01地块(酒店) 酒店 21.85 11.60 1.58 2.03 2.10 2019.12-2024.12
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区域 项目名称 项目 总建筑 总投资 累计 未来拟投资额 建设周期
业态 面积 投入 2021年 2022年 2023年
"张江中区57-01地块超高 商业 26.75 74.41 39.40 6.67 8.10 8.10 2019.12-2024.12
层办公楼 办公
张江中区73-02地块 商业 8.00 19.33 10.60 0.96 2.10 2.10 2019.12-2023.09
张江中区74-01地块 商业 10.31 24.68 14.67 2.33 2.60 2.60 2019.12-2023.09
办公
张江中区75-02号地块 商业 15.37 23.71 10.59 2.58 3.51 3.51 2019.12-2022.08
住宅
小计 - 81.76 223.31 118.35 18.40 23.91 24.06 -
前滩04-02地块 住宅 4.00 7.48 3.15 1.53 1.50 1.00 2020.05-2022.12
前滩07-01地块 办公 5.77 7.20 0.05 1.18 1.51 1.74 2020.12-2024.12
前滩08-01地块 办公 8.30 12.41 0.09 1.98 4.20 5.20 2020.12-2024.12
前滩09-01地块住宅 住宅 5.55 10.95 4.51 2.09 2.00 1.50 2020.02-2022.10
前滩11-01地块 办公 8.77 10.87 0.08 1.65 2.33 2.80 2020.12-2024.12
前滩13-01地块 办公 17.60 26.69 0.15 2.91 7.80 9.70 2020.12-2024.12
前滩16-02地块 办公 14.39 15.09 5.81 4.15 2.87 1.51 2018.12-2022.07
前滩19-01地块 办公 10.69 9.66 3.12 1.45 4.11 0.98 2019.03-2021.12
前滩20-01地块 办公 10.11 9.59 3.63 2.36 2.74 0.86 2019.03-2021.12
前滩 前滩23-01地块 办公 9.57 12.06 4.18 3.51 2.87 1.43 2019.03-2021.12
地区 前滩中心25-02地块(酒店) 酒店 9.10 14.20 13.59 4.00 1.28 0.84 2017.05-2021.06
前滩中心25-02地块(办公) 办公 19.13 34.81 31.89 2.46 0.46 0.00 2015.03-2020.08
前滩27-01地块 办公 10.26 10.47 2.48 1.87 3.48 1.56 2019.03-2021.12
前滩49-01地块住宅 住宅 6.64 8.40 5.03 1.58 1.00 0.79 2017.12-2020.12
(晶萃名邸)
前滩50-01地块住宅 住宅 8.70 7.83 5.11 2.18 0.54 0.00 2018.10-2020.12
(锦绣臻品)
前滩54-01号地块 办公 12.78 63.54 50.63 3.52 5.54 2.19 2020.12-2023.12
住宅
小计 - 161.37 261.26 133.49 38.43 44.21 32.10 -
御桥03A-01地块 办公 6.81 6.67 1.33 3.50 0.84 0.67 2019.12-2021.12
御桥03B-03地块 办公 17.59 19.78 0.17 3.14 5.82 3.88 2020.11-2023.12
御桥04A-01地块 办公 25.78 28.17 0.13 3.52 5.80 7.80 2020.11-2024.12
御桥 御桥04B-03地块 办公 23.20 24.62 2.68 3.51 5.70 6.50 2019.08-2023.10
地区 御桥10B-04地块 办公 18.13 19.03 1.68 4.68 4.60 4.35 2019.08-2023.10
御桥11A-06地块 办公 21.35 22.60 3.12 5.86 5.66 4.07 2019.08-2023.10
御桥10A-02地块 办公 23.60 27.01 0.20 4.55 8.20 8.50 2020.11-2024.12
小计 - 136.46 147.89 9.32 28.75 36.62 35.77 -
川沙C04-12地块项目 住宅 9.86 24.32 19.40 4.44 0.30 0.05 2019.12-2023.03
川沙C04-13、04-14地块 商业 11.61 24.95 15.32 2.49 2.73 1.79 2019.12-2023.03
川沙 办公
地区 川沙新市镇C06-01/02地块 商业 11.10 16.06 5.74 3.20 2.80 2.00 2021.07-2024.07
办公
竹园2-16-1地块 办公 5.95 10.23 3.27 1.77 2.56 1.06 2019.03-2022.09
小计 - 32.57 65.33 40.47 10.12 5.83 3.84 -
天津海上花苑 住宅 14.19 13.84 9.18 1.59 2.54 0.54 2013.11-2020.10
潍坊社区497-02号地块 住宅 6.46 9.14 0.57 0.97 1.67 3.09 2020.03-2023.03
办公
其他 江高10#地块住宅 住宅 10.23 9.22 6.03 1.75 0.95 0.50 2018.05-2021.06
地区 (东方惠礼)
秀锦周浦住宅项目 住宅 7.53 24.63 20.85 2.50 0.50 0.62 2019.06-2022.03
(锦绣御澜)
小计 - 44.36 67.06 39.90 8.57 8.22 5.80 -
- 合计 - 514.64 810.04 366.39 115.95 126.06 107.98 -
资料来源:陆家嘴集团
具体项目方面:(1)苏地2008-G-6(苏州绿岸)系该公司通过股权及债权
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收购方式获得8,该项目是公司继天津之后,第二个“走出上海”的大型成片
开发项目。该项目地块位于浒墅关镇西北角,距苏州市区13公里,分为17个
地块,规划总建筑面积108.41万平方米,土地使用权面积为65.96万平方米,
土地性质为住宅、商办、工业(研发)、教育用地等,以滚动方式进行项目开
发,目前8号、9号、12号和14号等地块正在建设,截至2020年末上述地块
投资额总计45.20亿元,已累计投入24.89亿元,2021-2023年分别计划投入
11.66亿元、7.26亿元和6.41亿元。
(2)该公司开发的前滩地块是浦东开发“四老三新”格局中重要的组成部分,前滩项目总建筑面积达到350万平方米以上,以办公、酒店为主,住宅建筑面积占比仅为23%。项目定位为发展总部商务、文化传媒、运动休闲三大核心功能,包括企业天地、北美中心、媒体城、亚太中心、国际社区、高端商务区等。为减轻自身资金压力,公司采取合资共建模式。截至目前,前滩地区基础道路基建、小黄浦河道改造工程及以三个公园为主题的前滩景观绿化工程均已完工,商业物业开发建设正全面推进,住宅项目中东方逸品、东方悦耀、弘文华唐已去化完毕,商办项目中前滩中心商业、前滩企业天地、东方广场一期等均已投入使用。另外,公司通过招拍挂对该区域的开发进行补充,2020年7月,公司下属子公司佳章置业以49.11亿元拍得前滩地区Z000801 单元54-01 地块,土地总面积2.58万平方米,规划总建筑面积约12.78万平方米,土地用途为普通商品房、办公楼及教育用地。截至2020年末前滩地区16个主要项目投资总额合计261.26亿元,已投资额为133.49亿元,2021-2023年公司分别计划投入38.43亿元、44.21亿元和32.10亿元。
(3)川沙区域主要开发主体为陆家嘴股份子公司佳川置业,土地以招拍挂形式获取。2019 年 2 月,佳章置业以 29.45 亿元土地成本获取川沙新市C04-12、13、14 地块,项目业态为住宅及商办用地,该项目位于浦东新区川沙镇川沙路与华川西路交汇处,土地使用权面积 6.14 万平方米,楼板价约23,981元/平米,其中住宅部分的楼板价约34,517元/平方米。2020年6月,佳川置业以底价5.49亿元拍得川沙新市C06-01、C06-02地块,土地总面积2.76万平方米,规划总建筑面积5.53万平方米,项目业态为商业及办公。目前川沙项目开发建设正推进,截至2020年末其中3个项目投资额总计65.33亿元,已累计投入40.47亿元,2021-2023年公司分别计划投入10.12亿元、5.83亿元和3.84亿元。
(4)该公司承担了“张江科学城”核心承载区“科学之门A座”等5个项目的开发(即张江中区项目,相关地块包括56-01、57-01、73-02、74-01和8 2016年10月17日,陆家嘴股份下属子公司上海佳湾资产管理有限公司(简称“佳湾公司”)及上海佳二实业投资有限公司作为劣后的华宝信托-安心投资20号集合资金信托计划(简称“信托计划”)联合竞得苏州绿岸 95%股权及相关债权,交易总金额为 85.25 亿元,其中股权成交价格为68.40亿元,佳湾公司和信托计划代苏州绿岸向江苏苏钢集团有限公司(简称“苏钢集团”)偿还债务16.85亿元,并获得相应债权。交易完成后,苏钢集团持有苏州绿岸5%的股权,华宝信托有限责任公司(简称“华宝信托”)代信托计划持有苏州绿岸72.4375%的股权,佳湾公司持有苏州绿岸 22.5625%的股权。苏州绿岸原系苏钢集团下属从事房地产开发业务的子公司,主要负责苏地2008-G-6号地块的拆迁平整工作。
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75-02地块及57-02公共绿地、学林路、卓慧路、百科路地下空间),相关地块
由子公司上海东翌置业有限公司于2019年9月以底价91.09亿元拍得,项目
位于浦东新区卓闻路和环科路附近,土地使用权面积 8.99 万平方米,总开发
体量近83万平方米,地块用途为商办、租赁住房等。根据规划,张江中区地
块预计建2栋320米高的“双子塔”,并在周围将布置1栋200米、1栋160米、
1栋140米、1栋110米、2栋100米,共计8栋摩天大楼。地块出让条件显示,
地块建设工程需要在6年内完工,并且自持全部商业、租赁住房及50%的办公
面积。目前张江中区项目开发建设正全面推进,截至2020年末其中5个地块
投资额总计223.31亿元,已累计投入118.35亿元,2021-2023年公司分别计划
投入18.40亿元、23.91亿元、和24.06亿元。
(5)御桥地块系该公司早期划入,该地块配合上海建设全球科技创新中心,未来将建成陆家嘴御桥科创园建筑群,涵盖甲级写字楼、AI 学院、5A级智能研发楼、白领公寓以及配套住宅等业态。该区域首个项目11A-06地块于2019年8月开工建设,将建设1幢6层高层研发总部、1幢7层高层研发总部、2幢9层高层研发总部、2幢10层高层研发总部与1幢10层人才公寓以及配套地下机动车车库。截至 2020 年末公司御桥地区主要 7 个项目投资额总计147.89亿元,已累计投入9.32亿元,2021-2023年公司分别计划投入28.75亿元、36.62亿元和35.77亿元。
此外,公司还通过合作开发形式参与浦东新区临港南汇新城、滴水湖国际会议中心等商业地产开发项目。
该公司房地产项目主要分布在上海、天津和苏州。2018-2020年公司合同销售面积分别为9.30万平方米、27.13万平方米和26.43万平方米,合同销售金额分别为62.43亿元、160.18亿元和159.05亿元,销售规模随着前滩区域等主力项目入市而增长,其中2020年公司房地产合同销售额主要来自于前滩地区10-01地块住宅、39-01地块住宅、东和公寓、锦绣观澜(川沙C04-12地块)、天津海上花苑二期、苏州15地块二期及前滩晶耀商务广场28-01地块住宅存量房等项目,资金回笼情况较好。
图表11. 公司房地产销售情况(单位:亿元、万平方米、万元/平方米)
指标 2018年 2019年 2020年
合同销售面积 9.30 27.13 26.43
合同销售金额 62.43 160.18 159.05
房地产销售结转收入 204.06 99.45 208.53
其中:住宅销售结转收入 150.79 73.60 148.83
办公楼销售结转收入 52.71 22.40 17.15
其他类销售结转收入 0.55 3.45 42.55
资料来源:陆家嘴集团
截至2020年末,该公司在售项目主要为上海前滩、上海周浦及天津地区存量房等。2021年,公司拟新开盘项目包括前滩晶鸿名邸、前滩东方惠雅等,项目货值较高且可售面积较多,可为房产销售板块后续现金流及经营业绩提供支撑。
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图表12. 公司部分在售商品房住宅项目(单位:万平方米、亿元、%、万元/平方米)
可供出 累计合 累计 累计回款
在售项目 售面积 同销售 合同销售 销售均价 金额
面积 金额
天津海上花苑二期(东标段) 10.66 5.71 25.82 4.52 25.54
苏州15号地块二期 2.61 2.04 4.11 2.01 3.46
东和公寓 7.14 4.32 37.01 8.57 21.72
川沙C04-12地块(锦绣观澜一期) 3.23 3.22 20.60 6.40 -
明城大酒店 4.90 4.88 22.50 4.61 21.53
前滩地区39-01地块住宅项目 3.78 3.76 38.80 10.32 38.32
前滩地区49-01地块住宅项目 3.93 3.93 33.00 8.40 32.75
前滩地区50-01地块住宅项目 2.80 2.80 23.48 8.40 23.36
前滩地区10-01地块住宅项目 2.78 2.77 25.43 9.20 25.02
秀锦周浦住宅项目(锦绣御澜) 3.72 3.70 17.83 5.98 11.59
青和雅苑17-02#住宅项目 1.05 1.05 6.80 6.45 6.80
合计 46.60 38.18 255.38 - 210.09
资料来源:陆家嘴集团(截至2020年末)
2018-2020年该公司房地产销售分别结转收入204.06亿元、99.45亿元和208.53亿元。分类别来看,同期公司住宅销售结转收入分别为150.79亿元、73.60亿元和148.83亿元,其中2020年结转收入主要来明城花苑(原明城大酒店)项目、苏州绿岸项目15号地块、前滩地区39-01地块住宅项目(弘文华唐)、前滩#33地块(东方悦耀)项目、前滩28-01地块(晶耀前滩)住宅项目等。同期公司办公楼销售收入分别为52.71亿元、22.40亿元和17.15亿元,波动较大,其中2020年结转收入主要来自前滩#22地块办公楼项目。
截至2020年末,该公司主要土地储备(含拟建项目对应地块)面积合计61.33 万平方米,主要位于上海和苏州。公司土地储备中用于商业开发的土地占比较高,公司将针对行业调控和市场变化动态调整开发计划。
图表13. 2020年末公司主要土地储备情况(单位:万平方米、亿元)地块 所属公司 土地面积 土地出让金 拟建项目业态 获得年份 土地情况
总额
苏州绿岸1、3-7、10、 苏州绿岸 53.80 13.45 商业、住宅 2015(4号地块 待开发,10-11号地
11、13、17号地块 综合体 2014年取得) 块为住宅用地。
SB1-SB5 陆家嘴股份 17.58 4.24 商办、文化 2002 生地、未动迁
娱乐
荣成地块 上海陆家嘴荣成房 1.50 0.52 住宅、商业 2004 生地、未动迁
地产开发有限公司
昌邑地块 上海陆家嘴昌邑房 3.50 1.12 住宅、综合 2004 生地、未动迁
地产开发有限公司
12-6地块 集团本部 0.26 0.18 商业 2018 待开发
12-12地块 集团本部 1.66 1.18 商业、文化 2018 待开发
合计 - 61.33 16.61 - - -
资料来源:陆家嘴集团
整体来看,目前该公司房地产开发项目主要集中在上海前滩、张江、川沙、天津及苏州地区等新兴商务区,后续待投入资金规模仍较大,现有自持物业的租金收入及开发项目分期销售资金回笼,可为后续项目开发提供一定支撑。
B. 房产自持业务
陆家嘴股份是该公司房产自持业务板块的核心运营主体,随着前滩区域商办项目的推进,公司本部及前滩集团也持有部分办公物业。凭借多年房地产项目开发及运营积累,陆家嘴股份持有较大规模的优质办公、商业物业以及少量
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的住宅物业资源。截至2020年末,公司在营物业总建筑面积约288万平方米,
按照业态可划分为办公物业(甲级写字楼、高品质研发楼)、商业物业、住宅
物业和酒店物业,其中在营甲级写字楼29幢,在营研发楼16栋。从租金收入
构成来看,办公物业是公司自持物业最主要的租金收入来源,占公司租金收入
的80%以上。随着前滩办公项目及零星物业不断入市,加之业务运营不断成熟,
公司合并口径房产自持业务收入整体呈上升趋势,其中陆家嘴股份对该板块收
入贡献度保持在 85%以上。2020 年初的新冠疫情期间公司落实上海市《全力
防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》和浦东新区出台的支持
服务企业平稳健康发展的18条措施,对受疫情影响且符合条件的中小微服务
企业实施部分租金减免措施,与租户企业共渡难关,对当年业绩有一定负面冲
击,但对中长期经营影响有限。2020 年公司新增物业项目主要为前滩中心商
业项目,建筑面积为19.13万平方米,截至2020年末出租率为51.59%,年平
均租金6.55元/平方米/天。未来,随着前滩、张江、御桥及苏州在建商业、办
公物业陆续建成入市,公司租赁收入有望继续增长。
图表14. 陆家嘴股份自持物业经营收现情况(单位:亿元)
项目 2018年 2019年 2020年
办公物业 29.50 31.99 30.59
商业物业 2.39 4.43 3.10
住宅物业 1.60 1.58 1.28
酒店物业 1.58 1.41 0.76
会展物业(合营) 7.81 8.28 4.63
资料来源:陆家嘴集团
注:上表自持物业收现根据现金流方式统计,故与该板块收入确认金额有所差异
陆家嘴股份的办公物业主要包括甲级写字楼和高品质研发楼等。截至2020年末,陆家嘴股份长期在营甲级写字楼23幢,总建筑面积约192万平方米,主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区以及天津红桥区;以陆家嘴软件园为主的高品质研发楼和非甲级写字楼总建筑面积超过33万平方米。截至2020 年末,陆家嘴股份在上海地区的成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为80%,同比下降约11个百分点,平均租金8.83元/平方米/天;天津成熟甲级写字楼(运营一年及以上)的平均出租率约为76%,同比上升约13个百分点,平均租金3.45元/平方米/天;长期在营高品质研发楼平均出租率81.78%,平均租金为6.27元/平方米/天。
商业物业方面,该公司目前在营的商铺物业总建筑面积约45.37万平方米,主要分布在陆家嘴区域和天津地区,包括上海L+MALL、天津L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885文化中心、陆家嘴金融城配套商业设施、天津惠灵顿小街及天津虹桥新天地等。截至2020年末,上海L+MALL出租率94%,平均租金10元/平方米/天;天津L+MALL出租率90%,平均租金2.58元/平方米/天;陆家嘴96广场和陆家嘴1885出租率分别为80%和96%,平均租金分别为10.02元/平方米/天和8.78元/平方米/天;上海陆悦坊于出租率为74%,平均租金6.25元/平方米/天。
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住宅物业方面,该公司持有在营的住宅物业主要是东和公寓,总建筑面积约9万平方米,共有412套住宅。公司原先将东和公寓全部出租,而2020年经营策略调整,将部分公寓对外出售,截至2020年末,东和公寓剩余159套住宅可租,可租面积为2.76万平方米,年末出租率38.59%,平均租金为25,105元/套/月。
酒店物业方面,该公司拥有东怡大酒店、陆家嘴明城酒店和天津陆家嘴万怡酒店三家商务型酒店,分别设有209间、221间和258间房间。2020年公司酒店业务受疫情影响较大,当年公司酒店物业现金收入合计 0.76 亿元,同比下降46.1%,三家酒店平均入住率分别为49.83%、52.59%和51.49%,平均房费分别为487.82元/间/天、376.42元/间/天和467.24元/间/天,GOP率9分别为29.48%、13.21%和2.04%。针对疫情的冲击,各酒店应对措施主要包括降低人工、能耗等运营成本。
除上述并表物业外,该公司并表范围外长期在营物业包括持有50%股权的上海新国际博览中心和富都世界,分别由上海新国际博览中心有限公司及上海富都世界发展有限公司负责运营,以投资收益方式核算。2020 年上述两家公司租赁收现为4.63亿元。
C. 物业管理业务
物业管理是该公司房地产资产运营管理的重要组成部分之一,具有业务叠加效应。业务主要由全资子公司上海陆家嘴物业管理有限公司和联营企业上海富都物业管理有限公司负责,上述两家企业均为行业内知名企业,具有物业管理一级资质。2018-2020年公司物业管理收入分别为13.15亿元、16.54亿元和16.49亿元,毛利率分别为10.12%、10.24%和18.13%,其中2020年因物业管理薪酬体系会计处理变化,将物业管理成本由营业成本调整至管理费用所致,毛利率上升 7.89 个百分点;整体来看,物业管理业务收入随新增持有型物业增长而增长。
D. 金融业务
该公司金融业务主要依托于陆金发及其下属子公司开展。陆金发通过控股陆家嘴信托、爱建证券、合营陆家嘴国泰人寿、发起设立中银消费金融有限公司和上海国和现代服务产业基金管理公司等,已经初步形成了“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构,为进一步发展成为金融控股企业奠定了基础。2020 年公司金融业务运营稳定,当年获得利息收入、手续费及佣金收入合计27.31亿元,主要来自陆家嘴信托与爱建证券,较上年增长14.56%,业务毛利率为68.28%。
陆家嘴信托近年来综合实力排名上升较快,2019年国内68家信托公司综合实力排名为 36。陆家嘴信托业务主要服务于上海、青岛俩地,业务范围涵9 GOP率=GOP(酒店营业总收入-酒店营业总支出)/酒店营业总收入,该指标是考核酒店经营管理的综合指标之一。
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盖融资类信托、证券投资类信托、股权投资类信托和其他投资类信托等,产品
体系以基础设施类业务、房地产业务投资为主。截至2020年末,陆家嘴信托
管理信托资产规模2,181.88亿元,其中主动管理型信托资产1,269.41亿元,被
动管理型信托资产912.47亿元,当年新增信托项目170个,实收信托金额合
计1,282.40亿元,同期末陆家嘴信托净资本为50.26亿元,风险资本为37.52
亿元。2020 年陆家嘴信托实现营业收入 18.92 亿元,加权年化信托报酬率
0.54%,净利润11.45亿元。
图表15. 2020年陆家嘴信托在营资产管理计划情况(单位:亿元)
资产类型 资产规模
主动管理型信托业务:
融资类 686.66
股权及其他投资类 582.59
证券投资类 0.17
小计 1,269.41
被动管理型信托业务:
融资类 564.53
股权及其他投资类 268.13
事务管理类 68.22
证券投资类 11.60
小计 912.47
合计 2,181.88
资料来源:根据陆家嘴集团提供资料整理
爱建证券经营规模较小,拥有证券经纪、证券投资咨询、投资银行与证券交易等的综合类业务,截至2020年末爱建证券资产总额为48.64亿元,负债总额为32.37亿元。同期末爱建证券开户投资者数量为24.05万户,2020年全年证券经纪业务交易额7,852.06亿元(其中股票经纪业务交易额3,968.56亿元),2020年实现营业收入2.87亿元,其中证券经纪业务收入1.32亿元、投资银行业务收入0.80亿元、资产管理和投资咨询业务收入共计0.10亿元,净利润为 0.03 亿元。由于市场环境不佳及承销债券涉诉,爱建证券近年盈利情况较差。此外,2020年11月11日上海证监局公布行政处罚公告,对爱建证券采取责令为期6个月的整改,整改期间暂停资产管理业务的处罚。
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(2)盈利能力
图表16. 公司盈利来源结构(单位:亿元)
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据绘制
注:经营收益=营业利润-其他经营收益
该公司主业盈利能力强,对联营、合营企业及金融资产的投资规模大,目前已形成了以经营收益为主,投资净收益为辅的盈利结构。2018-2020年公司综合营业毛利分别为177.20亿元、102.71亿元和192.23亿元,主要受公司房产项目结转周期影响波动。同期公司经营收益分别为51.77亿元、51.06亿元和97.05亿元。
图表17. 公司营业利润结构分析
公司营业利润结构 2018年 2019年 2020年
营业总收入合计(亿元) 280.33 189.53 300.56
综合营业毛利(亿元) 177.20 102.71 192.23
期间费用率(%) 8.45 13.30 8.89
其中:财务费用率(%) 5.69 9.07 6.12
全年利息支出总额(亿元) 21.99 21.99 22.20
其中:资本化利息数额(亿元) 5.08 6.99 3.00
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理
注1:综合营业毛利=营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出
注2:期间费用率=(销售费用+管理费用+财务费用)/营业总收入*100%
注3:资本化利息数额来自审计报告披露内容
该公司期间费用以财务费用为主,2018-2020 年公司期间费用率分别为8.45%、13.30%和8.89%,同期财务费用率分别为5.69%、9.07%和6.12%。2018年公司在建项目投入增加、利息支出资本化规模增加,费用化利息支出相应下降,加之营业总收入规模增加,当年财务费用率同比下降 9.32 个百分点至5.69%;2020年公司营业总收入增长,期间费用率同比下降4.41个百分点,其中财务费用率同比下降 2.95 个百分点。另外,近三年公司税金及附加分别为56.80亿元、26.63亿元和58.66亿元,主要包括土地增值税、房产税和营业税等,随公司房地产销售收入结转规模及周期而波动。同期公司资产减值损失(含信用减值损失)分别为44.94亿元、-0.18亿元和9.81亿元,其中2020年公司计提固定资产减值损失9.48亿元,系对市政资产计提减值损失。
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图表18. 影响公司盈利的其他因素分析(单位:亿元)
影响公司盈利的其他因素 2018年 2019年 2020年
投资净收益 12.75 10.98 -2.36
其中:权益法核算的长期股权投资收益 -1.44 6.96 -4.67
营业外净收入及其他收益 1.08 2.17 2.40
其中:政府补助 0.81 1.01 1.40
资产减值损失(含信用减值损失) 44.94 -0.18 9.81
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理
该公司投资收益主要由联营与合营企业收益、出售子公司股权、银行理财产品收益、金融资产股利分红等构成,2018-2020年分别为12.75亿元、10.98亿元和-2.36亿元,波动较大。2020年部分联营、合营企业经营业绩下滑,投资净收益由正转负至-2.36亿元,其中权益法核算的长期股权投资收益4.67亿元。公司对外投资企业中,除新国际博览公司、上海浦东嘉里城房地产有限公司及上海富都世界发展有限公司经营业绩较好外,其他企业多数盈利能力较弱,部分被投资企业如上海中迪(集团)有限公司、上海中心大厦建设发展有限公司等业绩波动亏损,使得公司权益法核算的长期股权投资收益呈现波动态势;出售子公司股权虽能获得高额投资收益,但难以持续,且在金融市场频繁波动的情况下,公司持有和处置可供出售金融资产投资收益规模面临较大不确定性。
该公司营业外净收入(含其他收益)规模较小,主要由政府补助、罚款及赔偿金收入构成,2018-2020 年分别为 1.08 亿元、2.17 亿元和 2.40 亿元。2018-2020年公司净利润分别为49.00亿元、50.64亿元和71.29亿元,同期净资产收益率分别为12.85%、12.16%和15.51%。
(3)运营规划/经营战略
该公司确定了将集团本部打造成国内领先的综合性股权投资经营公司,将陆家嘴股份打造成中国高端商业地产领头羊,将陆金发打造成浦东新区重要的金融控股公司三大战略目标。未来五年,公司将进一步加强对各个业务板块的整合,促进公司各业务板块有机结合,优化内部管控能力和运营能力,加强集团下属各企业在业务领域的协同和拓展。
管理
该公司系浦东新区国资委全资子公司。公司法人治理结构、组织结构健全,公司根据自身业务转型和外部环境变化适时调整、健全管理制度,以确保公司稳步发展。
跟踪期内,该公司产权结构无重大变化。公司为上海市大型国有企业集团,由浦东新区国资委全资控股。公司产权状况详见附录一。公司于2020年12月
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更新了《上海陆家嘴(集团)有限公司章程》(工商变更办理中),公司未设立
股东会,由浦东新区国资委行使股东会职权。公司设董事会,由五名董事组成,
其中4名董事由浦东新区国资委委派,1名职工代表董事由公司职工代表大会
选举产生,董事每届任期3年,获得连续委派或连续当选可以连任。董事会设
董事长1名,每届任期3年,可以连任,李晋昭先生为公司现任董事长。公司
设监事会,监事成员为5名,其中3名由浦东新区国资委委派,2名职工监事
由职工代表大会选举产生,监事每届任期3年,设监事会主席1名。公司设1
名总经理,副总经理若干名。除职工监事外,公司董事长、董事、监事会主席、
专职监事、总经理、副总经理等高级管理人员均由浦东新区国资委委派。
该公司联营及合营企业较多,每年均会发生一定金额的关联交易和资金往来。近三年,公司因接受及提供劳务、房产出租及委托贷款产生的关联交易金额均较小。2020年末公司应收及应付关联方款项金额分别为19.22亿元和12.97亿元,前者主要包括对上海仁远投资合伙企业(有限合伙)的其他应收款余额为16.78亿元(占该科目总余额的比重为87.28%);后者主要包括对上海浦东土地控股(集团)有限公司的其他应付款8.89亿元(占该科目的比重为68.54%)、上海富都世界发展有限公司的短期借款2.00亿元(占该科目的比重为 15.42%)和上海港城开发(集团)有限公司的长期借款 1.92亿元(占该科目的比重为 14.80%)。整体看,关联方交易规模相对于公司经营规模而言相对较小,风险可控。
依据该公司2021年04月20日查询的《企业信用报告》所示,近年来公司本部无不良信贷记录。经2021年04月12日查询“国家企业信用信息公示系统”显示公司无经营异常信息和严重违约信息,检查信息中未发现违法违章情况。
财务
跟踪期内,该公司所持经营性物业区位优势总体上较显著,资产质量良好,以成本法计量,潜在增值空间大;受益于经营积累,近年来资本实力不断增强。目前公司上海浦东前滩、张江、御桥、川沙及苏州等区域开发项目正全面推进,资金需求较大,刚性负债规模持续扩张,且债务期限结构偏短期,需关注融资环境变化及短期债务偿付压力。
1. 数据与调整
天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)对该公司的2018-2020年财务报表进行了审计,均出具了标准无保留意见的审计报告。公司执行财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》及其补充规定。
2020年公司投资设立了3家子公司,注销了5家子公司。截至2020年末
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公司纳入合并范围的二级子公司共21家,其中全资子公司17家,控股子公司
4家。
2. 资本结构
(1)财务杠杆
图表19. 公司财务杠杆水平变动趋势
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据绘制
近年来,该公司先后对前滩、张江、川沙等区域进行商业开发,项目建设投入较大,公司负债总额总体呈增长趋势。2018-2020年末公司负债总额分别为1,033.91亿元、1,197.25亿元和1,293.17亿元。受益于权益增长,同期末资产负债率小幅波动,分别为72.11%、73.45%和72.67%。
2018-2020年末该公司所有者权益合计分别为399.87亿元、432.83亿元和486.30亿元,得益于经营积累,公司权益资本实力不断增强,其中2020年末公司所有者权益中实收资本、资本公积金、未分配利润与少数股东权益分别为23.57亿元、100.36亿元、134.20亿元和202.88亿元。受刚性债务增长较快影响,公司权益资本对刚性债务比率呈下降趋势,近三年末分别为0.70、0.69和0.67。
(2)债务结构
图表20. 公司债务结构及核心债务
核心债务 2018年末 2019年末 2020年末
刚性债务(亿元) 573.26 624.42 730.59
预收款项及合同负债(亿元) 91.55 165.15 165.44
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核心债务 2018年末 2019年末 2020年末
应付账款(亿元) 41.58 46.57 34.70
其他应付款(亿元) 181.99 196.87 206.21
应交税费(亿元) 77.24 90.15 87.30
刚性债务占比(%) 55.45 52.15 56.50
预收款项及合同负债占比(%) 8.85 13.79 12.79
应付账款(%) 4.02 3.89 2.68
其他应付款占比(%) 17.60 16.44 15.95
应交税费占比(%) 7.47 7.53 6.76
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据绘制
注1:表中占比表示占负债总额的比重
注2:其他应付款不包括应付利息及应付股利
该公司负债期限结构偏向于短期,2018-2020 年末公司长短期债务比分别为0.59、0.49和0.37,债务期限结构趋于短期化。从负债构成来看,公司负债集中于刚性债务、预收款项及合同负债、应付账款、其他应付款和应交税费等科目。2020年末,公司预收款项及合同负债为165.44亿元,主要由川沙C04-12地块(锦绣观澜一期)、东和公寓、苏州15号地块二期等项目预售款构成;因前滩、苏州等部分房地产项目工程款结算完成,公司应付账款较上年末减少25.48%至34.70亿元;其他应付款(不含应付利息、应付股利)为206.21亿元,主要由前滩地区市政预提公共及基础设施建设费73.13亿元、工程项目预提费用68.67亿元、应付往来款24.75亿元、应付上海市浦东新区财政局预付款11.99亿元和保证金以及押金16.23亿元等组成;应交税费为87.30亿元,主要为应交土地增值税和所得税。
(3)刚性债务
图表21. 公司刚性债务构成(单位:亿元)
刚性债务种类 2018年末 2019年末 2020年末
短期刚性债务合计 229.23 270.99 423.03
其中:短期借款 134.65 174.73 240.16
一年内到期的长期借款 15.05 26.53 68.44
应付短期融资券 40.00 - -
其他短期刚性债务 39.53 69.73 114.43
中长期刚性债务合计 344.04 353.43 307.55
其中:长期借款 195.47 191.99 173.98
应付债券 104.99 159.62 115.00
其他中长期刚性债务 43.57 1.82 18.57
综合融资成本(年化,%) 4.01 4.04 3.28
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理,其中综合融资成本系根据财务报表数
据估算,综合融资成本=当期利息支出总额/[(期初刚性债务余额+期末刚
性债务余额)/2]*100%
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在前滩、张江科学城、苏州等重点区域项目开发建设投入及土地储备资金筹措的影响下,该公司刚性债务增长较快,2018-2020年末公司刚性债务总额分别为573.26亿元、624.42亿元和730.59亿元,其中2020年末公司短期与中长期刚性债务分别为423.03亿元和307.55亿元,分别同比增长56.11%和减少12.98%。具体来看,2020 年末公司短期借款余额较上年末增加 65.43 亿元至240.16亿元,其中233.83亿元为信用借款;一年内到期的长期借款增加41.91亿元至 68.44 亿元,系长期借款即将到期转入所致;长期借款较上年末减少18.01亿元至173.98亿元,主要为质押借款(53.42亿元)、信用借款(43.37亿元)、抵押借款(57.19亿元)及保证借款(20.00亿元),年利率为3.80-5.225%;当年公司发行20陆嘴债01(20.00亿元),而16陆嘴01(49.62亿元)、陆家嘴股份18陆债01(5.00亿元)与陆家嘴股份18陆债02(10.00亿元)即将进入回购期计入一年内到期的应付债券,上述变化综合导致当年应付债券余额减少44.62亿元至115.00亿元;其他短期刚性债务较上年末增加44.70亿元至114.43亿元,其中一年内到期的应付债券合计64.63亿元,陆家嘴股份发行的多期超短期融资债券本息合计38.93亿元,应付信托受益人款项8.56亿元,应付资产管理计划优先级份额0.64亿元;其他中长期刚性债务增加16.75亿元至18.57 亿元,系子公司陆家嘴信托产品结构和流动性发生变化所致。从承债主体来看,公司刚性债务主要集中于本部和陆家嘴股份,2020年末分别为203.17亿元和475.51亿元,基本与业务规模匹配。
图表22. 2020年末公司本部及陆家嘴股份刚性债务分布情况(单位:亿元)
科目 本部 陆家嘴股份
短期借款 102.00 133.16
一年内到期的长期借款 - 42.99
其他短期刚性债务 51.35 61.69
长期借款 9.82 144.10
应付债券 40.00 75.00
其他中长期刚性债务 - 18.57
合计 203.17 475.51
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理
3. 现金流量
(1)经营环节
图表23. 公司经营环节现金流量状况
主要数据及指标 2018年 2019年 2020年
营业周期(天) 1,609.83 1,996.68 1,841.79
营业收入现金率(%) 65.87 131.15 97.02
业务现金收支净额(亿元) 32.80 12.13 -17.68
其他因素现金收支净额(亿元) -49.54 57.68 -0.11
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主要数据及指标 2018年 2019年 2020年
经营环节产生的现金流量净额(亿元) -16.74 69.81 -17.80
EBITDA(亿元) 92.22 93.65 130.14
EBITDA/刚性债务(倍) 0.17 0.16 0.19
EBITDA/利息支出(倍) 4.19 3.87 5.86
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理
注:业务收支现金净额指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净
额;其他因素现金收支净额指的是经营环节现金流量中“其他”因素所形成的
收支净额
2018-2020年,该公司营业周期分别为1,609.83天、1,996.68天和1,841.79天,受房市政策调控影响,项目去化周期延长,营业周期整体拉长。公司房地产销售资金回笼和收入结转存在非同步性,营业收入现金率波动较大。2018-2020年公司经营活动产生的现金流量净额分别为-16.74亿元、69.81亿元和-17.80亿元。2020年公司前滩地区部分项目开盘销售,销售商品、提供劳务收到的现金同比增加46.85亿元,同时苏州、张江、御桥及前滩等地区部分房地产项目于开发状态,加之公司预付前滩及川沙地区两宗地块土地款,导致经营现金整体呈净流出状态。
该公司EBITDA主要由利润总额、列入财务费用的利息支出和固定资产折旧等组成。近年来公司EBITDA持续增加,一方面受益于盈利不断增长;另一方面随着刚性债务及投资性房地产规模的增加,费用化利息支出及固定资产折旧随之增长。公司EBITDA对刚性债务及利息支出的保障度尚可,2020年分别0.19倍和5.86倍。
(2)投资环节
图表24. 公司投资环节现金流量状况(单位:亿元)
主要数据及指标 2018年 2019年 2020年
回收投资与投资支付净流入额 4.19 9.64 22.90
购建与处置固定资产、无形资产及其他长期资产形成 -24.62 -88.47 -60.70
的净流入额
其他因素对投资环节现金流量影响净额 13.01 - 2.00
投资环节产生的现金流量净额 -7.42 -78.83 -35.79
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理
该公司的投资活动主要是对联营、合营及参股公司等的股权转让及收购,2018-2020年公司投资活动产生的现金流量净额分别为-7.42亿元、-78.83亿元和-35.79亿元。2020年公司回收投资与投资支付净流入额同比增加13.26亿元,主要系公司购买理财产品以及陆家嘴信托交易性金融资产及买入返售金融资产现金流量净额由经营活动现金流量调至投资活动现金流量所致,同时张江中区、御桥项目与川沙拍地等投入增加,2020 年公司投资环节产生的现金流量净额仍为负。
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(3)筹资环节
图表25. 公司筹资环节现金流量状况(单位:亿元)
主要数据及指标 2018年 2019年 2020年
权益类净融资额 -5.92 -12.31 -7.92
债务类净融资额 51.03 27.62 66.64
其中:现金利息支出 25.98 22.03 19.25
其他类净融资额 -0.38 -24.44 -2.62
筹资环节产生的现金流量净额 44.73 -9.13 56.10
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理
2018-2020年该公司筹资性现金流量净额分别为44.73亿元、-9.13亿元和56.10 亿元。公司融资渠道畅通,主要通过银行借款、发行债券等方式弥补资金缺口。2020 年筹资性现金流继续呈净流入,主要系浦东、苏州等重点区域项目开发建设及支付拍地款而新增融资。
4. 资产质量
图表26. 公司主要资产的分布情况
主要数据及指标 2018年末 2019年末 2020年末
流动资产(亿元,在总资产中占比) 655.32 690.30 796.14
45.71% 42.35% 44.74%
其中:货币资金(亿元) 77.62 59.14 62.01
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 32.56 17.45 28.52
融资产(亿元)10
其他应收款(亿元) 28.01 25.96 24.60
存货(亿元) 413.12 482.54 581.39
其他流动资产(亿元) 74.38 77.40 67.51
非流动资产(亿元,在总资产中占比) 778.47 939.79 983.33
54.29% 57.65% 55.26%
其中:投资性房地产(亿元) 377.81 514.89 560.34
长期股权投资(亿元) 201.00 216.99 205.82
可供出售金融资产、债权投资与其他非流动 76.09 91.06 100.11
金融资产+发放贷款及垫款(亿元)
递延所得税资产(亿元) 71.94 75.99 84.44
期末全部受限资产余额(亿元) 106.30 133.66 217.31
受限资产余额/总资产(%) 7.41 8.20 12.21
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理
注1:其他应收款不包括应收股利和应收利息
注2:公司受限资产不包括质押子公司的股权:
该公司资产以非流动资产为主,近三年非流动资产占比在55%左右。2020
10 2019年审计报告将该科目调入“交易性金融资产”,为保持报告统一性仍列为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。
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年末,公司流动资产合计796.14亿元,主要由货币资金、以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产、存货、其他应收款及其他流动资产等构成。
其中,公司货币资金账面价值为62.01亿元(其中受限货币资金0.35亿元),
较上年末增加2.87亿元。由于年内基金投资和资管计划等续期,公司以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产账面价值较上年末增加 11.07 亿
元至28.52亿元,其中包括债券投资1.63亿元和股票26.88亿元。公司存货
账面价值为581.39亿元,较上年末增加98.85亿元,主要系公司上海浦东前
滩、川沙及苏州绿岸多个地块项目建设推进,存货中在建房地产在产品476.40
亿元,产成品100.63亿元,公司正在开发的项目均处于重点规划区域,跌价
损失风险相对较小。公司其他应收款账面价值较上年末减少1.36亿元至24.60
亿元,主要系公司与关联方往来借款数额下降所致。其他流动资产减少9.89
亿元至67.51亿元,主要是由陆家嘴信托所持的集合资金信托计划、理财产
品等构成,因部分资金信托计划到期而减少。
2020年末,该公司非流动资产合计983.33亿元,主要由长期股权投资、投资性房地产、非流动资产中金融相关资产和递延所得税资产等构成。其中长期股权投资主要是对陆家嘴国泰人寿、上海浦东嘉里城房地产有限公司、上海中心大厦、上海富都世界发展有限公司、新国际博览公司等联营、合营公司的投资,当年末同比减少11.17亿元至为205.82亿元,主要系对联营企业权益法下确认投资损益所致。投资性房地产账面价值为 560.34 亿元,较上年末增加45.45 亿元,主要系当年前滩中心等商业项目入市并转入投资性房地产及张江项目投入等综合影响所致,公司投资性房地产均采用成本模式计量,具有较大的增值空间。可供出售金融资产、债权投资、其他非流动金融资产与发放贷款及垫款合计为100.11亿元,较上年末增加9.05亿元,主要是因部分理财产品到期赎回与信托业务相关贷款增加综合所致。公司因内部交易未实现利得、资产减值准备、预提土地增值税及预售房等形成较大规模的递延所得税资产,账面价值为84.44亿元。
截至2020年末,该公司受限资产账面价值合计217.31亿元,其中受限货币资金0.34亿元,系保函保证金与农民工工资账户;受限投资性房地产140.86亿元,系用于银行委托借款抵押担保、尚未办妥权证、竣工决算尚未完成等原因受限;因银行委托借款抵押存货76.10亿元。此外,公司将所持子公司陆金发100%股权与申万置业100%股权用于质押借款,同期末上述2家子公司股权账面金额合计108.49亿元。
5. 流动性/短期因素
图表27. 公司资产流动性指标
主要数据及指标 2018年末 2019年末 2020年末
流动比率(%) 101.08 86.12 84.10
速动比率(%) 36.93 25.36 22.21
现金比率(%) 16.99 9.56 9.56
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资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理。
注:速动比率=[期末流动资产合计-期末存货余额-期末预付账款余额-期末待摊
费用余额]/期末流动负债合计]×100%
2018-2020年末,该公司流动比率分别为101.08%、86.12%和84.10%,处于较低水平,近年来持续下降主要系公司流动负债中短期借款及预收账款大幅增加所致。公司现金类资产储备一般,同期末现金比率分别为16.99%、9.56%和9.56%。
6. 表外事项
对外担保方面,除为商品房承购人提供按揭贷款担保外,截至2020年末该公司无对外担保。其他承诺事项方面,公司认缴上海中保浦东城市发展股权投资基金合伙企业(有限合伙)(简称“中保基金”)出资额及承担远期份额差额补足义务。上海浦东发展集团股权投资基金管理有限公司与陆家嘴集团、上海浦东发展(集团)有限公司和中国保险投资基金(有限合伙)(简称“中国保险基金”)于2016年签订《合伙协议》成立了中保基金。按合伙协议相关规定,合伙企业的认缴出资总额为人民币390.8亿元,其中浦东发展基金作为普通合伙人认缴 0.80 亿元、中国保险基金作为优先级有限合伙人认缴出资额为300亿元、公司及浦东发展集团作为劣后级有限合伙人各认缴45亿元。其中优先级有限合伙人中国保险基金出资的300亿元于2016年5月至2018年1月间逐步到位,公司针对该出资部分的50%,按与中国保险基金签署的相关文件承担相应的差额补足及收购份额的义务,交易期限自中国保险基金每笔出资实际缴付之日起5年。截至2020年末,公司尚未实际出资。
或有事项方面,该公司目前有六项重大未决诉讼,具体如下:
其一为孙公司爱建证券因作为富贵鸟股份有限公司发行的“16富贵01”之主承销商和受托管理人,因“16富贵01”违约已收到多方投资人提起的仲裁申请,投资人要求爱建证券对其未获兑付的本息、违约金及律师费等承担连带赔偿责任。截至2020年末涉及金额合计约为人民币3.14亿元11,目前相关裁决均处于审理过程中。
其二为2019年12月子公司陆津房产因陆家嘴广场项目施工造成天津市中医药研究院附属医院(简称“天津中研院”)房屋受损涉诉,天津中研院要求陆津房产(建设单位)和上海建工七建集团有限公司(施工单位)赔偿其就房屋受损造成的损失(涉及金额2.80亿元)以及诉讼费、保全费和评估审计费用,并承担共同或连带赔偿责任;截至目前本案正在审理过程中。
其三为子公司陆金发作为原告涉及私募股权投资案件,2010年6月,陆金发与黑石(中国)股权投资管理有限公司(简称“黑石(中国)”)及其他有限合伙人合伙设立上海黑石股权投资合伙企业(有限合伙)(简称“黑石(有限合伙)”)。2013年6月11日,黑石(有限合伙)与江苏丰泰流体机械科技11 不含诉讼费、保全费和保全担保费。
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有限公司(简称“江苏丰泰”)及江苏丰泰实控人侯氏家族(侯晓冬、侯晓莉
和侯敏)等签署《股权转让及增资协议》,约定黑石(有限合伙)通过受让侯
晓冬股权及认购增资股权的方式以 1.5 亿元对价认购江苏丰泰 15.99%的股
权。黑石(有限合伙)与侯氏家族及江苏丰泰前轮投资人高飞签订的《股东
协议》中约定了未完成目标时应由侯氏家族成员以每年 8%的复合回报率回
购的条款,但在上述三方合意下,侯氏家族成员按约履行回购条款的义务被
免除,在未征求陆金发等基金投资人的意见下,操纵黑石(有限合伙)仅以
400 万元的对价退出江苏丰泰,损害黑石有限合伙投资人的利益。因此,陆
金发将黑石(中国)、黑石(上海)股权投资管理有限公司及侯氏家族列为被
告向上海金融法院提起诉讼,要求五名被告赔偿违约金和未分配收益1.04亿
元及诉讼费、保全费和保全担保费,截至目前此案仍在审理中。
其四为子公司申万置业与绿地控股集团有限公司(简称“绿地集团”)的合同纠纷案件,申万置业因绿地集团逾期履行合同义务(逾期办理预售许可证、逾期竣工、逾期办理不动产权证)于2020年10月向上海市第一中级人民法院提起诉讼,要求绿地集团支付违约金合计4.64亿元(暂计至2020年10月27日金额),截至目前该案尚未开庭。
其五是子公司前滩集团与亿城集团上海投资有限公司(简称“亿城集团”)与海航投资集团股份有限公司(简称“海航集团”)仲裁案,前滩集团因亿城集团逾期履行《土地转让合同》及补充协议中规定的义务(逾期开工、逾期竣工)且亿城集团、海航集团均未向前滩集团承担违约责任向上海仲裁委员会提出仲裁申请,要求亿城集团、海航集团支付违约金合计5.18亿元并承担案件仲裁费用,上海仲裁委员会已于2020年10月26日受理仲裁申请,于2021年3月11日首次开庭审理,该案尚在审理中。
其六是子公司上海陆家嘴至茂投资有限公司(简称“至茂投资”)、上海鸿滨置业有限公司(简称“鸿滨置业”)与KOP Northern Lights Pte Ltd.(简称“KOP”)仲裁案,至茂投资、鸿滨置业因合作的“Wintastar冰雪之星”项目投资额提升,但合作方KOP未履行《合作框架协议》与《合资合同》下规定的股东借款义务向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请,要求裁决《合作框架协议》与《合资合同》解除,KOP按市场评估价向至茂投资、鸿滨置业按出资比例转让在上海耀雪置业有限公司的30%股权,并向至茂投资、鸿滨置业分别支付解约金1亿元且承担案件律师费和仲裁费用,上海国际经济贸易仲裁委员会于2021年1月4日受理仲裁申请,截至目前尚未开庭。
7. 母公司/集团本部财务质量
该公司集团本部主要承担融资职能及部分房地产开发及租赁业务。2020年末,集团本部资产总计572.88亿元,主要由货币资金、其他应收款、存货和长期股权投资等构成,期末账面金额分别为19.03亿元、131.86亿元、76.50亿元和208.36亿元,其中其他应收款主要系应收子公司统借统还款项。同期
新世纪评级
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末,集团本部负债合计425.10亿元,其中刚性债务总额为203.17亿元,占合
并口径比重为27.81%。刚性债务主要包括短期借款102.00亿元、长期借款
9.82亿元及应付债券40.00亿元。2020年本部实现营业收入12.95亿元,净
利润为-1.40亿元;同期经营性现金净流量为-14.82亿元。整体而言,集团本
部能对除上市公司以外的公司进行较有效的资金调配及周转,融资规模与相
应的业务规模基本匹配,财务风险可控。外部支持因素
1. 政府支持
该公司是经上海市人民政府批准组建并重点扶持的六十二家大型企业集团之一,也是浦东新区最早挂牌成立的三家开发公司之一,成立目的是为了贯彻国务院“开发浦东、开放浦东”的重大决策和上海市政府关于加快浦东开发建设进程的指示,主要负责陆家嘴金融贸易区内土地开发、市政基础设施建设、综合经营和协调管理工作,目前业务拓展至上海浦东前滩、张江、川沙及御桥等重点区域,同时承担一定的功能性设施项目投资建设。
总体上,该公司在股东体系内具有重要地位。自公司成立以来,公司在业务运营、项目资源等方面持续获得股东及浦东新区政府有力支持,各业务稳健发展。
2. 国有大型金融机构支持
该公司与多家大型国有银行建立了紧密的合作关系,尚未使用的授信额度充裕。截至2020年末,公司共获得主要合作银行的综合授信额度1,085.12亿元,尚未使用的额度为630.47亿元,后续融资空间较充足。
图表28. 来自大型国有金融机构的信贷支持
机构类别 综合授信 已使用授信 附加条件/增信措施
全部(亿元) 1,085.12 454.65 抵押、质押
其中:国家政策性金融机构(亿元) 53.50 36.00 -
工农中建交五大商业银行(亿元) 659.89 248.83 抵押、质押
其中:大型国有金融机构占比(%) 65.74% 62.65% -
资料来源:根据陆家嘴集团所提供数据整理(截至2020年末)
跟踪评级结论
该公司系浦东新区国资委全资子公司。公司法人治理结构、组织结构健全,公司根据自身业务转型和外部环境变化适时调整、健全管理制度,以确保公司稳步发展。
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跟踪期内,该公司延续以房地产业务为主,金融业务为辅的发展格局。地产方面,公司形成了短期住宅和商业销售与长期持有物业租赁并存的业务模式,目前地产开发主要分布在上海浦东的前滩、张江科学城、北蔡镇御桥、川沙新市镇核心区、天津红桥区及苏州高新区,持有物业主要位于陆家嘴及前滩地区,整体经营情况良好,稳中有增。未来公司在重点区域项目上仍有较大规模的投建计划,后续资金投入与现金回笼之间的平衡压力较大。金融业务方面,公司延续“证券+信托+保险+基金”的基本业务架构,为进一步发展成为金融控股企业奠定了基础,但风险管控水平及竞争力仍有待提高。
跟踪期内,该公司所持经营性物业区位优势总体上较显著,资产质量良好,以成本法计量,潜在增值空间大;受益于经营积累,近年来资本实力不断增强。目前公司上海浦东前滩、张江、御桥、川沙及苏州等区域开发项目正全面推进,资金需求较大,刚性负债规模持续扩张,且债务期限结构偏短期,需关注融资环境变化及短期债务偿付压力。
同时,我们仍将持续关注:(1)房地产行业宏观政策风险;(2)上海、苏州、天津房地产市场政策风向及房价波动情况;(3)该公司拿地节奏和土地出让金支付计划;(4)在建拟建项目投融资、预售情况及资金平衡能力;(5)金融业务的风险管控水平及竞争力。
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附录一:
公司与实际控制人关系图
上海市浦东新区国有资产监督管理委员会
100%
上海陆家嘴(集团)有限公司
注:根据陆家嘴集团提供的资料绘制(截至2020年末)附录二:
公司组织结构图
注:根据陆家嘴集团提供的资料绘制(截至2020年末)。
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附录三:
相关实体主要数据概览
母公司 2020年(末)主要财务数据(亿元)
全称 简称 持股比例 主营业务 经营活动产生 备注
( ) 资产总额 所有者权益 营业收入 净利润% 的现金流净额
上海陆家嘴(集团)有限公司 陆家嘴集团 - 房地产开发经营、经营房屋租赁等 572.88 147.78 12.95 -1.40 -14.82 母公司口径
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 陆家嘴股份 56.42 房地产开发、经营房屋租赁等 1,013.54 337.78 144.75 40.12 -7.02 -
上海前滩国际商务区投资(集团)有限公司 前滩集团 70.00 前滩区域开发 465.91 103.83 115.82 35.81 33.76 -
上海东磬实业有限公司 东磬实业 100.00 临港区域开发 18.50 17.97 - - -
上海陆家嘴新辰投资股份有限公司 新展投资 60.00 临港区域开发 60.17 11.58 8.45 0.10 -9.75
上海陆家嘴国际信托有限公司 陆家嘴信托 40.40 资金信托;动产信托;不动产信 112.49 66.75 18.92 15.31 -4.56 -
托等
爱建证券有限责任公司 爱建证券 28.85 证券经纪、证券投资咨询等 48.64 16.27 2.87 0.03 -0.28 -
注:根据陆家嘴集团2020年度审计报告附注及所提供的其他资料整理。
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附录四:
主要数据及指标
主要财务数据与指标[合并口径] 2018年 2019年 2020年
资产总额[亿元] 1,433.78 1,630.08 1,779.48
货币资金[亿元] 77.62 59.14 62.01
刚性债务[亿元] 573.26 624.42 730.59
所有者权益[亿元] 399.87 432.83 486.30
营业总收入[亿元] 280.33 189.53 300.56
净利润[亿元] 49.00 50.64 71.29
EBITDA[亿元] 92.22 93.65 130.14
经营性现金净流入量[亿元] -16.74 69.81 -17.80
投资性现金净流入量[亿元] -7.42 -78.83 -35.79
资产负债率[%] 72.11 73.45 72.67
权益资本与刚性债务比率[%] 69.75 69.32 66.56
流动比率[%] 101.08 86.12 84.10
现金比率[%] 16.99 9.56 9.56
利息保障倍数[倍] 3.75 3.34 5.24
担保比率[%] - - -
营业周期[天] 1,609.83 1,996.68 1,841.79
综合毛利率[%] 63.21 54.19 63.96
营业利润率[%] 24.48 37.11 34.75
总资产报酬率[%] 5.82 5.28 6.83
净资产收益率[%] 12.85 12.16 15.51
净资产收益率*[%] 8.75 9.25 10.59
营业收入现金率[%] 65.87 131.15 97.02
经营性现金净流入量与流动负债比率[%] -2.66 9.63 -2.04
非筹资性现金净流入量与负债总额比率[%] -2.33 -0.81 -4.30
EBITDA/利息支出[倍] 4.19 3.87 5.86
EBITDA/刚性债务[倍] 0.17 0.16 0.19
注:表中数据依据陆家嘴集团经审计的2018-2020年度的财务数据整理、计算。指标计算公式
资产负债率(%)=期末负债合计/期末资产总计×100%
权益资本与刚性债务比率(%)=期末所有者权益合计/期末刚性债务余额×100%
流动比率(%)=期末流动资产合计/期末流动负债合计×100%
现金比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融资产余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动负债合计×100%
利息保障倍数(倍)=(报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/(报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息支出)
担保比率(%)=期末未清担保余额/期末所有者权益合计×100%
营业周期(天)=365/{报告期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]} +365/{报告期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余
额)/2] }
毛利率(%)=1-报告期营业成本/报告期营业收入×100%
营业利润率(%)=报告期营业利润/报告期营业收入×100%
总资产报酬率(%)= (报告期利润总额+报告期列入财务费用的利息支出)/[(期初资产总计+期末资产总计)/2]×100%
净资产收益率(%)=报告期净利润/[(期初所有者权益合计+期末所有者权益合计)/2]×100%
净资产收益率*(%)=报告期归属于母公司所有者的净利润/ [(期初归属母公司所有者权益合计+期末归属母公司所有者权益合计)/2]×100%
营业收入现金率(%)=报告期销售商品、提供劳务收到的现金/报告期营业收入×100%
经营性现金净流入量与流动负债比率(%)=报告期经营活动产生的现金流量净额/[(期初流动负债合计+期末流动负债合计)/2]×100%
非筹资性现金净流入量与负债总额比率(%)=(报告期经营活动产生的现金流量净额+报告期投资活动产生的现金流量净额)/[(期初负债合
计+期末负债合计)/2]×100%
EBITDA/利息支出[倍]=报告期EBITDA/(报告期列入财务费用的利息支出+报告期资本化利息)
EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[(期初刚性债务余额+期末刚性债务余额)/2]
注1. 上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。
注2. 刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务
注3. EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销
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附录五:
评级结果释义
本评级机构主体信用等级划分及释义如下:
等 级 含 义
AAA级 发行人偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低
投 AA级 发行人偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低
资
级 A级 发行人偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低
BBB级 发行人偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般
BB级 发行人偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高
投 B级 发行人偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高
机 CCC级 发行人偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高
级 CC级 发行人在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务
C级 发行人不能偿还债务
注:除AAA级、CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于
本等级。
本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下:
等 级 含 义
AAA级 债券的偿付安全性极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。
投 AA级 债券的偿付安全性很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。
资
级 A级 债券的偿付安全性较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。
BBB级 债券的偿付安全性一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。
BB级 债券的偿付安全性较弱,受不利经济环境影响很大,有较高违约风险。
投 B级 债券的偿付安全性较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。
机 CCC级 债券的偿付安全性极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。
级 CC级 在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债券本息。
C级 不能偿还债券本息。
注:除AAA级、CCC级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或略低于
本等级。
本评级机构短期债券信用等级分为四等六级,即:A-1、A-2、A-3、B、C、D。
等 级 含 义
A-1 最高级短期债券,其还本付息能力最强,安全性最高。
A等 A-2 还本付息能力较强,安全性较高。
A-3 还本付息能力一般,安全性易受不良环境变化的影响。
B等 B 还本付息能力较低,有一定违约风险。
C等 C 还本付息能力很低,违约风险较高。
D等 D 不能按期还本付息。
注:每一个信用等级均不进行微调。
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附录六:
发行人本次评级模型分析表及结果
一级要素 二级要素 风险程度
宏观环境 1
行业风险 4
业务风险 市场竞争 1
盈利能力 1
公司治理 1
财务政策风险 2
个体信用 会计政策与质量 1
财务风险 现金流状况 3
负债结构与资产质量 2
流动性 9
个体风险状况 2
个体调整因素调整方向 不调整
调整后个体风险状况 2
外部支持 支持因素调整方向 上调
主体信用等级 AAA
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附录七:
发行人历史评级情况
评级 评级情况 评级时间 评级结果 评级分析师 所使用评级方法和模型的 报告(公告)
类型 分类 名称及版本 链接
历史首次 2000年03月30日 AAA - - 报告链接
评级
新世纪评级方法总论(2012)
主 前次评级 2021年03月12日 AAA/稳定 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 报告链接
体 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
评 (2019.8)
级 新世纪评级方法总论(2012)
本次评级 2021年04月26日 AAA/稳定 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 -
商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
(2019.8)
历史首次 新世纪评级方法总论(2012)
评级 2016年06月13日 AAA 欧莲珠、石月 工商企业评级方法概论(2014) 报告链接
通用版评级模型(参见注册文件)
16 新世纪评级方法总论(2012)
陆 前次评级 2020年06月01日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 报告链接
嘴 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
01 (2019.8)
新世纪评级方法总论(2012)
本次评级 2021年04月26日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 -
商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
(2019.8)
历史首次 新世纪评级方法总论(2012)
19 2018年12月17日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)房 报告链接
陆 评级 地产开发行业评级模型(参见注册文件)
家 新世纪评级方法总论(2012)
嘴 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工
M 前次评级 2020年06月01日 AAA 胡颖、杨亿 报告链接商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
T (2019.8)
N
0 新世纪评级方法总论(2012)
0 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工本次评级2021年04月26日 AAA 胡颖、杨亿 -
1 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
(2019.8)
新世纪评级方法总论(2012)
19 历史首次 2019年09月12日 AAA 杨亿、胡颖 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 报告链接
陆 评级 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
家 (2019.8)
嘴 新世纪评级方法总论(2012)
M 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工前次评级2020年06月01日 AAA 胡颖、杨亿 报告链接
T 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
N (2019.8)
0 新世纪评级方法总论(2012)
0 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工
2 本次评级 2021年04月26日 AAA 胡颖、杨亿 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020 -
(2019.8)
新世纪评级方法总论(2012)
20 历史首次 2020年05月18日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 报告链接
陆 评级 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
嘴 (2019.8)
债 新世纪评级方法总论(2012)
01 本次评级 2021年04月26日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 -
商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
(2019.8)
新世纪评级方法总论(2012)
21 历史首次 2020年07月06日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 报告链接
陆 评级 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
嘴 (2019.8)
债 新世纪评级方法总论(2012)
01 本次评级 2021年04月26日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 -
商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
(2019.8)
新世纪评级方法总论(2012)
21 历史首次 2021年03月12日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 报告链接
陆 评级 商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
嘴 (2019.8)
债 新世纪评级方法总论(2012)
02 本次评级 2021年04月26日 AAA 胡颖、杨亿 房地产开发行业信用评级方法(2015版)工 -
商企业评级模型(房地产开发)MX-GS020
(2019.8)
注:上述评级方法及相关文件可于新世纪评级官方网站查阅。
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评级声明
本评级机构不存在子公司、控股股东及其控制的其他机构对该评级对象提供非评级服务的情形。除
因本次评级事项使本评级机构与评级对象构成委托关系外,本评级机构、评级人员与评级对象不存在任
何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
本评级机构与评级人员履行了评级调查和诚信义务,有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、
客观、公正的原则。
本跟踪评级报告的评级结论是本评级机构依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断,未
因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。
本评级机构的信用评级和其后的跟踪评级均依据评级对象所提供的资料,评级对象对其提供资料的
合法性、真实性、完整性、正确性负责。
本跟踪评级报告用于相关决策参考,并非是某种决策的结论、建议。
本次跟踪评级的信用等级自本跟踪评级报告出具之日起至被评债券本息的约定偿付日有效。在被评
债券存续期内,新世纪评级将根据《跟踪评级安排》,定期或不定期对评级对象实施跟踪评级并形成结论,
决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级。
本评级报告所涉及的有关内容及数字分析均属敏感性商业资料,其版权归本评级机构所有,未经授
权不得修改、复制、转载、散发、出售或以任何方式外传。
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