集体土地上房屋征收拆迁，多年后才予强制拆除

作者：张馨予

　　【裁判要旨】

　　产权保护规则的正确选择，是提高产权保护水平的关键一步。要考虑到房屋不同于其他财产，关系到当事人的基本生存权利，所作赔偿应当遵循公平合理的原则，努力保障和满足当事人的基本生活需要。对于征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿，多年后才予强制拆除的，如果继续按照集体土地征收时的价格进行安置补偿，显然会严重损害当事人的合法权益。有必要考虑城镇化过程中房屋产权普遍升值很高的实际情况。涉案房屋所在地在被强拆时已经转为国有土地，纳入城市规划区，为切实保障当事人的基本生存权利，应当参照执行国有土地上房屋征收补偿标准进行补偿。

　　在征收案件中，评估报告是确定房屋补偿价值的核心证据。评估中如何选择评估时点，很大程度上决定了案件争议能否得到实质化解，合法权益能否得到充分保障。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的“应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”原则，应贯穿于征收与补偿的全过程，否则将影响正常的生产生活秩序和社会稳定。房屋作为一种特殊的财物价格波动较大，为了最大限度的保护当事人的权益，房屋损失赔偿时点的确定，应当选择最能弥补当事人损失的时点。在房屋价格增长较快的情况下，以违法行政行为发生时为准，无法弥补当事人的损失。以法院委托评估时为准，更加符合公平合理的补偿原则。

　　【案情回顾】

　　湖南省长沙市中级人民法院一审查明：1987年6月14日，易建国、易建辉经岳麓区天顶乡人民政府批准建房，持有望国土乡字第335号《非耕地建房许可证》，同意使用土地面积100㎡。易建国、易建辉实际建筑于岳麓区枫林××前××栋房屋的第一栋，总面积为263.76㎡，其中合法建筑面积200㎡，违法建筑面积63.76㎡。2009年1月9日，该房屋被岳麓区政府的职能部门违法拆除。经国务院、原国土资源部、湖南省人民政府、长沙市人民政府、长沙市国土资源局等部门审批后，长沙市将岳麓区天顶乡部分农用地转用、土地征用作为长沙市高科技园项目建设用地。2001年11月27日，长沙市人民政府发布（2001）第07号《征用土地方案公告》，征收集体土地2839.69亩，用于长沙市高科技园项目建设，规定征地补偿标准和安置办法按《长沙市征地补偿安置条例》《长沙市征地补偿安置条例实施办法》和有关《补偿标准》执行。易建国、易建辉所有的房屋位于长沙市高科技园项目建设用地红线范围内，属集体土地。岳麓区政府强制拆除涉案房屋的行为，已被生效的行政判决确认违法。易建国、易建辉向岳麓区政府申请行政赔偿，法定期限内岳麓区政府未作出赔偿决定。易建国、易建辉遂向一审法院提起本案诉讼，请求判令岳麓区政府将强拆的易建国、易建辉的岳麓区枫林××前××栋房屋的第一栋恢复原状，或者赔偿同等区位、面积、用途的房屋；判令岳麓区政府赔偿易建国、易建辉强拆房屋所造成的动产经济损失33448元。

　　一审法院另查明：岳麓区枫林××前××栋房屋，其中第二栋系易建国所有，该房屋于2009年1月9日同时被岳麓区政府的职能部门违法拆除，易建国就该房屋的拆除及房屋内动产损失已另行向法院提起行政赔偿诉讼。岳麓区政府在拆除房屋时，将二栋房屋内的财产一并清点后列出清单，保存在岳麓区天顶乡柏家塘小区49栋5号房屋内。无证据证实岳麓区政府在本案诉讼之前通知易建国、易建辉清点、核对或领取保存的财产。

　　一审法院认为：2009年1月9日，岳麓区政府的职能部门将易建国、易建辉位于岳麓区枫林××前××栋房屋的第一栋违法拆除，应依法予以赔偿，该行政赔偿责任应由岳麓区政府承担。2001年11月27日，长沙市人民政府发布（2001）第07号《征用土地方案公告》，征收集体土地2839.69亩，用于长沙市高科技园项目建设，规定征地补偿标准和安置办法按《长沙市征地补偿安置条例》《长沙市征地补偿安置条例实施办法》和有关《补偿标准》执行。易建国、易建辉被拆除的房屋处于长沙市高科技园项目建设用地红线范围内，不能恢复原状，应参照《长沙市征地补偿安置条例》《长沙市征地补偿安置条例实施办法》规定的标准，由岳麓区政府赔偿易建国、易建辉房屋被违法拆除所造成的经济损失。根据易建国、易建辉取得的望国土乡字第335号《非耕地建房许可证》和易建国、易建辉实际建筑岳麓区枫林××前××栋房屋的第一栋，总面积为263.76㎡，其中合法建筑面积200㎡，违法建筑面积63.76㎡计算，岳麓区政府应赔偿易建国、易建辉合法建筑房屋损失76000元（按砖混一类计算200㎡×380元）、生活设施损失19728.11元、搬迁补助费损失1200元（200㎡×6元）、非农户建设用地补偿费损失60000元（200㎡×300元）、按期拆迁房屋可获奖励损失4000元（200㎡×20元）、酌情赔偿违法建筑面积63.76㎡材料损失3188元（63.76㎡×50元），共计164116.11元。岳麓区政府拆除枫林三路282号前二栋房屋时所列的财产清单，将二栋房屋内的财产混存，无证据证实岳麓区政府在本案诉讼之前通知易建国、易建辉清点、核对或领取。现有证据不能证实易建国、易建辉留存在被拆除房屋内财产的真实性，双方未对保存的财产进行实物交接，不能证实财产的损失。据此，一审法院于2011年10月8日作出（2011）长中法赔字第0001号行政赔偿判决：一、由岳麓区政府赔偿违法拆除易建国、易建辉房屋所造成的经济损失共计164116.11元；二、驳回易建国、易建辉要求岳麓区政府赔偿动产经济损失33448元的诉讼请求。

　　易建国、易建辉不服一审赔偿判决，向湖南省高级人民法院提起上诉。