东“庭”若市二手指导下深圳楼市迁移开端

作者：王韵壹、李英、熊慧卿

原标题：楼市调查 | 东“庭”若市二手指导下深圳楼市迁移开端

此时的深圳楼市，似乎陷入了一场大型博弈之中。

二手房业主不愿卖房，首套买家望房兴叹，观望情绪浓厚，市场情况相对以往平静了许多。

深圳向来是楼市风向标，在去年7月15日出台新房购买政策六个月后，2021除夕前，深圳市住建局公布了二手住房成交参考价格发布机制，同时首次披露了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

同在当天，深圳市主要房地产中介机构也紧急参加住建局召开的集体座谈会。

相隔半个月后，深圳市住建局再次通知，严查二手住房成交参考价格应用情况。检查房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格，及房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格等情况，并设立各种投诉渠道。

楼市的变化已然开始。

2月8日即二手房指导价政策出台当天，“暂无数据”成为各家中介APP上的二手房挂牌价代替字样。另据统计，深圳同日二手房网签量达到1263套，占当周网签量的75.5%。

2月15日至2月21日期间，深圳二手房网签共362套，环比下降78.3%。

相比之下，沉寂已久的东部楼盘，却呈现出别样的热闹景象。

安静的二手房

曾履职过中原、Q房网、贝壳的资深中介倪乔（化名），是参加2月8日深圳市住建局召开二手房指导价座谈会的房地产中介机构的一员，此次新政效果在他的眼中更为直观。

“现在大部分客户已经撤销了二手房交易的念头。”倪乔对观点地产新媒体表示。

以往春节假期前后，他所管辖的布吉片区虽没有热门区域那么抢手，但因为配套齐全、地铁覆盖，住宅成交量也不在少数。但在二手房参考价政策出台后，倪乔及同事的业务方向也发生了改变。

倪乔介绍：“目前成交量和带看量大幅度下降7成，二手房客户已经不看房了，改为了解相对偏远的龙岗及盐田新房，以及市面上的法拍房。”

他表示，这几天公司在集中培训新政解读、二手房贷款政策及新房项目推介，“大部分同行都转向新房住宅和商业，深圳东部是首选，去往临深的惠州、东莞、中山、珠海的也不少”。

倪乔也已经连续3天踩盘盐田项目。

刚入行一年的甄珍（化名）则坦言，深圳楼市变化太快了，好像才学习完上一个新房限购政策，现在就要研究二手房指导价政策了。

“年前一个客户房子马上要卖出了，但新政出台，买客首付预算不足，银行还没有批贷，这两天正准备退定金。”甄珍表示，遇到此类情况的二手房业主及买家不在少数，这一期间她会协助双方另外签订一份“风险协议书”，商定若银行不放贷，定金退回。

据甄珍介绍，她负责的二手房业主虽分布在深圳各个区，但都表示不会按指导价降价卖，如果卖了可能也买不到房了，而卖不出去可以继续住或者出租，会持续观望市场发展。

对此，“贝壳系”中介门店店长老郑有同样感受。

“现在转做新房和租赁业务，二手房在持续跟进。”同时他表示：“希望多出点政策，不然有些小区一天一个价格。”

位于南山中心区的麒麟花园三期，105平方米三房，正常成交价应为1350到1400万之间，却有个别业主报价1650万。老郑曾劝告，该价格很难卖掉，但业主仍然坚持。

“很多业主目前只是观望，就挂个盘而已，只有急等钱用的业主才会在这个时候出售。”

深耕南山区南头、科技园、前海等片区的老郑，主要负责的客户中40%有置换需求，40%房屋是租赁状态，去年实际成交的房屋与指导价相差1-5万元不等。

他继续表示：“去年房价涨幅确实太快，但我们一直希望房价平稳些，房价涨100万，我们最多也就涨1万块的佣金，但买方却要多承受100万，涨太快，价格接不上去。”

可以发现，不同需求的业主心态各异。在宝安拥有一套80平房屋的业主向观点地产新媒体表示，本就是为了置换，且非常赞同新政。虽然政策会导致自己的房产“成交价缩水”，但同时心仪的楼盘也会被“指导降价”，期待政策有效控制住房价，为今后的置换提供便利，并表示对未来几年上车高端楼盘信心十足。

虽然二手房市场较以往安静许多，但老郑的团队在这几天开单并不算少，不仅是二手房租赁单比以往涨了3倍，也有在南头片区按指导价卖出4单，但都为二套买家。

“我们算过，对二套来说，指导价与市场价相比，首付只多了50到100万左右，几乎没有影响，反而打击了首套的刚需。”老郑表示，近五成的刚需买家都已转战东部盐田、龙岗新房，尤其以400到500万的需求热情最高。

热闹的东部

正如老郑所言，有相当一部分刚需买家，基于首付提高和预算空间，从而转向深圳东部市场。

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